鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

田原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３８ -20	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ豊橋０５１４ -23	豊橋市		更地	（　）	不整形	東30m国道、北8m、角地		近商 (100,300)
c	Ａ豊橋０５３０ -1	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.4m市道、東6.8m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊川０４０２ -516	豊川市		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、南東6.5m、北西6m、三方路		準工特別用途地区 (70,200)
e	Ａ豊川０４３７ -509	豊川市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南6m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,879	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,958	100 [ 97.2]	124,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 117,966	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	119,874	100 [ 98.1]	122,196		122,000
c	(　 ) 104,345	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	99,674	100 [ 94.0]	106,036		106,000
d	(　 ) 106,819	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	110,236	100 [ 95.7]	115,189		115,000
e	(　 ) 79,054	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 104.0]	101,047	100 [ 93.9]	107,611		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

田原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,159,398	1,379,123	4,780,275	3,807,420	972,855	（　0.9737） 947,269	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,734,771 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	149.05	Ｓ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	300 ㎡	20.1 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.05	85.0	126.69	2,188	277,198	4.0	1,108,792
							2.0	554,396
2～ 2	事務所	149.05	85.0	126.69	1,860	235,643	3.0	706,929
							1.0	235,643
～

～

～

計		298.10	85.0	253.38		512,841		1,815,721
								790,039

⑨年額支払賃料	512,841 円　×　12ヶ月　＝　 6,154,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,154,092 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 521,127 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,992,965 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,815,721 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 790,039 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 149,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,159,398 円　　　　（　 20,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ田原賃貸３１　　　　-501	2,038 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,270 円/㎡　月額支払賃料（　 2,188 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ田原賃貸３１　　　　-502	1,380 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	2,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,000 円	53,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,423 円	6,514,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 528,600 円	53,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,379,123 円　（　　　　　　 4,597 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,400,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,807,420 円（　　　　　 12,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,159,398 円
②総費用	1,379,123 円
③純収益　①－②	4,780,275 円
④建物等に帰属する純収益	3,807,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	972,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,734,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
田原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田原 5-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　小笠原　貴洋

TEL.

鑑定評価額

34,800,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田原市田原町萱町３番				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度利用地区 (100,400)
	1.5:1	店舗Ｓ2	低層店舗等が建ち並ぶ田原市中心部の商業地域	東20m市道	水道、下水	三河田原 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

三河田原駅北方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

田原市の中心商業地域で市内でも相対的競争力が高く、需要の低迷も底打ち感があり、当面は地価は横ばい傾向
で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は田原市中心部及びその周辺の商業地域一円で、需要者は飲食業や物販業を営む地元法人や金融機関である
。不動産市況の低迷から回復の兆しが見えるとともに三河田原駅前を含む周辺環境の熟成もあって需要は安定しつつあ
り、地価は横ばい傾向で推移している。このような状況の中、土地の形状や規模、需要者の属性等により取引価格は大
きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は賃貸市場の動向は弱含みであり、元本価値に見合うだけの収益力は期待できないため低位に求められた。収益性
よりも希少性に基づく資産価値を重視して取引される当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格
も参酌して、最近の不動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による需要の低迷
に歯止めがかかりつつあるが、田原市内の商
業地域の需要は立地条件や画地規模等により
開差が見られる。

駅に近い中心商業地域であり、店舗等の集積
度も高く繁華性も高いことから需要は安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

田原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ田原０４１７ -510	田原市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	Ａ田原０５３９ -7	田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０４３５ -521	豊橋市		建付地	（　）	不整形	東30m国道、北西8.1m、角地		近商 (100,300)
d	Ａ豊橋０４１３ -528	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東29.5m県道、南12m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	73,319	100 [ 68.0]	107,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 85,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,144	100 [ 68.7]	123,936		124,000
c	(　 ) 84,517	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.6]	114,902	100 [ 98.3]	116,889		117,000
d	(　 ) 158,866	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	157,775	100 [ 136.9]	115,248		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

田原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,005,347	1,353,943	4,651,404	3,721,860	929,544	（　0.9737） 905,097	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,856,188 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	149.05	Ｓ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	300 ㎡	20.1 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.05	85.0	126.69	2,130	269,850	4.0	1,079,400
							2.0	539,700
2～ 2	事務所	149.05	85.0	126.69	1,811	229,436	3.0	688,308
							1.0	229,436
～

～

～

計		298.10	85.0	253.38		499,286		1,767,708
								769,136

⑨年額支払賃料	499,286 円　×　12ヶ月　＝　 5,991,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,991,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 508,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,843,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,767,708 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 769,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 145,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,005,347 円　　　　（　 20,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ田原賃貸３１　　　　-501	2,038 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ田原賃貸２８　　　　-504	1,327 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,646
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,000 円	52,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,543 円	6,351,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 516,700 円	52,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,353,943 円　（　　　　　　 4,513 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,721,860 円（　　　　　 12,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,005,347 円
②総費用	1,353,943 円
③純収益　①－②	4,651,404 円
④建物等に帰属する純収益	3,721,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	929,544 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	905,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,856,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）