鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日進 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０４４２ -6	日進市		更地	（　）	ほぼ整形	南東8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ天白０４３１ -501	名古屋市天白区		更地	（　）	不整形	北東20m県道、南西6m、二方路		準住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ長久手０４２３ -525	長久手市		更地	（　）	不整形	南東22m県道、北西6m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ａ日進０４４２ -513	日進市		更地	（　）	正方形	東16m市道、北6m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
e	Ａ天白０５４５ -14	名古屋市天白区		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西5.9m、二方路		２中専高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,400	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	179,900	100 [ 110.3]	163,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 168,748	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	170,073	100 [ 110.6]	153,773		163,000
c	(　 ) 140,850	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	154,515	100 [ 98.8]	156,392		166,000
d	(　 ) 169,507	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	164,987	100 [ 96.8]	170,441		181,000
e	(　 ) 139,601	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,161	100 [ 92.2]	148,765		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

日進 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,644,903	5,136,713	22,508,190	20,257,300	2,250,890	（　0.9511） 2,140,821	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	46,539,587 円　　　　（　 66,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	274.10	ＲＣ6	1,317.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	704 ㎡	27.8 m x 23.5 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階　フロア貸し店舗、３～６階　共同住宅で、平均専有面積約６４．８㎡の２ＬＤＫタイプが各階３戸。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

６階建店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	274.10	93.0	254.91	2,700	688,257	6.0	4,129,542
							0.0	0
～ 2	店舗	238.68	97.1	231.76	2,080	482,061	6.0	2,892,366
							0.0	0
3～ 6	住宅	201.24	96.6	194.40	1,597	310,457	2.0	620,914
							0.0	0
～

～

計		1,317.74	95.9	1,264.27		2,412,146		9,505,564
								0

⑨年額支払賃料	2,412,146 円　×　12ヶ月　＝　 28,945,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,945,752 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,396,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,557,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,505,564 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,644,903 円　　　　（　 39,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ日進賃貸４３　　　　-2	1,578 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	1,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,597 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ日進賃貸４２　　　　-1	1,430 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日進 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	903,000 円	301,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	898,613 円	29,953,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,332,700 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,136,713 円　（　　　　　　 7,296 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,317.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,257,300 円（　　　　　 28,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,644,903 円
②総費用	5,136,713 円
③純収益　①－②	22,508,190 円
④建物等に帰属する純収益	20,257,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,250,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,140,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,539,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
日進 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日進 5-1

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　笠野　寿治

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日進市栄２丁目１６０３番				②地積　(㎡)	704 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	店舗兼共同住宅を主とした駅前の商業地域	南（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	日進駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

日進駅駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前に店舗兼共同住宅、金融機関、携帯ショップ等が立地し、土地利用状況は安定的であり、当面、現状で推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日進市及び周辺市町内の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に事業拠点を有する法人または個
人であるが、自己の事業目的であるため借地での需要が多く、オフバランスの視点から土地の取得意欲は高くない。な
お、稀にではあるが、駅近など利便性の良好な地域ではマンション用地としての取得も見られる。取得者の属性、利用
目的、事業規模等により、取引価格は単価、総額ともばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には、店舗兼共同住宅のほか金融機関等も立地するが、前者はレジデンスが主体、後者は自用又は借地であり
、第三者が更地から取得して当該投下資金を回収できるだけの収益性は期待されず、このため収益価格は低位に試算さ
れた。他方、比準価格は、実際の取引価格を判定根拠とすることから、自用が主体の同一需給圏の市場の特性及び市場
参加者の価値判断に立脚し説得性が高いため、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊明 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[110.0]

100
[ 89.9]

[106.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

借地を主体とした自用目的での需要が中心で
、もとより投資需要は乏しいため、金融緩和
状態の継続等の好環境の影響はみられない。

駅前に展開する当該駅利用客を主体とする商
業地域で、相応の安定した需要があり、背後
住宅地に準じて、地価は緩やかな上昇傾向と
判断する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

日進 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０３３５ -522	日進市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ日進０５３５ -39	日進市		更地	（　）	ほぼ正方形	東16m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
c	Ａ日進０４４２ -520	日進市		更地	（　）	不整形	西12m県道、中間画地		準住居 (70,200)
d	Ａ日進０４３５ -3	日進市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,628	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,397	100 [ 96.8]	133,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 187,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,714	100 [ 96.8]	186,688		198,000
c	(　 ) 114,503	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	144,189	100 [ 94.1]	153,230		162,000
d	(　 ) 186,441	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,848	100 [ 102.4]	187,352		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

日進 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,692,811	6,305,200	21,387,611	19,116,600	2,271,011	（　0.9530） 2,164,273	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	47,049,413 円　　　　（　 66,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	274.10	ＲＣ6	1,317.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	704 ㎡	28.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階　フロア貸し店舗、３～６階　共同住宅で、平均専有面積約６４．８㎡の２ＬＤＫタイプが各階３戸。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	274.10	93.0	254.91	2,700	688,000	6.0	4,128,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	238.68	97.1	231.76	2,077	481,000	6.0	2,886,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	201.24	96.6	194.40	1,512	294,000	0.0	0
							1.0	294,000
～

～

計		1,317.74	95.9	1,264.27		2,345,000		7,014,000
								1,176,000

⑨年額支払賃料	2,345,000 円　×　12ヶ月　＝　 28,140,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,140,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 1,894,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,253,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,014,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,581 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,176,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 373,850 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,692,811 円　　　　（　 39,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ日進賃貸４２　　　　-2	1,845 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,555 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ日進賃貸４２　　　　-1	1,430 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,505
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日進 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,510,000 円	302,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,457,400 円	29,148,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 393,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,340,500 円	302,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,305,200 円　（　　　　　　 8,956 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	302,000,000 円	設計監理料率　 220,600 円／㎡　×　 1,317.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,116,600 円（　　　　　 27,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,692,811 円
②総費用	6,305,200 円
③純収益　①－②	21,387,611 円
④建物等に帰属する純収益	19,116,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,271,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,164,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,049,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,800 円／㎡）