別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日進 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市浅田町上ノ山６０番４０外 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅、車庫兼作業所 Ｗ2 一般住宅の中に工場 、空地等が混在する 住宅地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 赤池 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 赤池駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 付近で作業所の跡地等を小区画に分割し戸建分譲された例がみられるなど住宅開発が進行しており、徐々に住宅 地に純化していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄豊田線沿線及び地下鉄東山線に連絡するバス路線沿線等の住宅地域である。名古屋市、豊田市双方の ベットタウンの性格を持ち、需要者は市内在住者のほか周辺市町からの転入者も多い。個人間の売買もある程度みられ るが、大手デベロッパー等による分譲が主体で、需要は安定しており、地価は上昇傾向が継続している。取引の中心と なる価格帯は、土地のみの総額で２５００万円前後、３０００万円超は赤池等の特定のエリアや需要者に限定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は間口と奥行との関係等からみて経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。 近隣地域は小規模工場等も混在する既成住宅地域であるが、比準価格は、当該既成住宅地域の事例が限られるなか周辺 で生起した実際の取引価格を価格判定の根拠としたもので、居住の利便性、快適性を指標とする市場参加者の価値判断 に立脚し、実証的で説得力を有するので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手企業の従業者等安定的に需要があり、地 価は持続的に上昇しているが、当市では狭小 住宅の参入がないため、総額としての水準が 平準化している。 住宅地への純化が進行中の地域であるが、現 状では、赤池駅周辺や付近と比較し住宅地と しての環境には優れないため、地価上昇の程 度は小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +29.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％