別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日進 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　研二   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市米野木台２丁目２００３番 ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 戸建住宅のほか共同 住宅も混在する住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 米野木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 米野木駅前特定土地区画整理 事業（Ｈ２８年換地処分） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 米野木駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近年区画整理が完了した住宅地域である。現在も分譲住宅が建ちつつあり、住宅地域として熟成の過程にある。 利便性の向上、市内の住宅地需要の逼迫から、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日進市・長久手市・東郷町にあって、鉄道駅から約１０分圏にある住宅地の存する圏域と判断した。主と なる需要者は名古屋市または西三河地域に勤務する一次取得者である。日進市は国内有数の人口増加地域であって、住 宅地需要は堅調である。敷地最低面積の関係から戸建住宅の需要の中心となる面積は１６０㎡程度、中心価格帯は土地 のみで２５００～３０００万円程度、新築戸建て分譲で４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では合理的な賃貸建物を想定し得ないため、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価方式として取引事例比較法の みを適用し比準価格を試算した。比準価格は実際の成約事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは 無く、得られた比準価格の規範性は高い。また、比準の過程は需要者の価格決定プロセスに類似しており説得力も高い 。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [101.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。雇用者所得 は弱含むが、消費支出は増加している。住宅 建設・分譲住宅は、底堅い動きとなっている 。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％