鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日進 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０４４３ -521	日進市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、西5m、角地		１低専高度地区最高10m (60,100)
b	Ａ日進０５４２ -8	日進市		更地	（　）	不整形	南6m区画街路、東6m、準角地		１低専地区計画等 (60,100)
c	Ａ長久手０４３０ -520	長久手市		更地	（　）	台形	南東6m区画街路、北東6m、南西6m、三方路		１低専高さ制限１０ｍ地区計画等 (60,100)
d	Ｂ天白０４４４ -501	名古屋市天白区		更地	（　）	不整形	南8m市道、東8m、北西8m、三方路		１住居高度地区最高31m 河川保全区域 (80,200)
e	Ａ天白０５４５ -9	名古屋市天白区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、南西6.5m、角地		２中専高度地区最高20m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,849	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	88,635	100 [ 89.2]	99,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 158,844	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.7]	155,168	100 [ 104.5]	148,486		156,000
c	(　 ) 119,000	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.2]	124,158	100 [ 89.3]	139,035		146,000
d	(　 ) 143,678	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	150,060	100 [ 97.0]	154,701		162,000
e	(　 ) 105,503	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	108,959	100 [ 96.0]	113,499		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

日進 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模画地であり、最有効使用を分譲マンション用地と判定し開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,741,844,169	1,335,903,624	13	456,000	4,678.56	265,000	4,963.14
⑧開発法による価格	405,940,545 円　　　　（　 137,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,973 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,973.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,223.34 ㎡	4,963.14 ㎡	4,784.48 ㎡	178.66 ㎡	4,678.56 ㎡	ＲＣ・6F ( 57 戸) 82㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 166.9 ％）	（ 160.9 ％）	（ 6.0 ％）	（ 94.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	83.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

456,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 456,000 円／㎡　　×　　 4,678.56 ㎡　　＝　　　　 2,133,423,360 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,133,423,360 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 4,963.14 ㎡　　＝　　　　 1,354,689,063 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,133,423,360 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 234,676,570 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,589,365,633 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	192,008,102 円	( 9 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 163,130,083 円
	販売総額(2期)	1,642,735,987 円	( 77 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,339,979,745 円
	販売総額(3期)	298,679,270 円	( 14 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 238,734,341 円
収入合計		－	－	－	－	1,741,844,169 円
支出	建築工事費(1期)	135,468,906 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 124,875,238 円
	建築工事費(2期)	135,468,906 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 117,465,088 円
	建築工事費(3期)	1,083,751,250 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 884,015,895 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	140,805,942 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 129,794,917 円
	販売管理費(2期)	93,870,628 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 79,752,486 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,335,903,624 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,741,844,169 円　　－　　　　　　 1,335,903,624 円　　＝　　　　　 405,940,545 円 137,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
日進 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日進 -2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　二村　成彦

TEL.

鑑定評価額

407,000,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日進市栄４丁目６０３番				②地積　(㎡)	2,973 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道、三方路	水道、ガス、下水	日進 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 300 ｍ、南 150 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

日進駅北東方

850m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 137,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日進市及び周辺市町のマンション適地である。需要者の中心はマンション素地取得を目的とするデベロ
ッパーである。日進市の人口は増加傾向にあるが、購入者の戸建住宅への需要が強いため郊外型マンションの供給は、
やや鈍化している。そのためマンション適地に対する需要はあるものの、需要者の利便性への選好の強まりもあってマ
ンション適地の範囲も限られてきている。取引の中心となる価格帯は規模等により差があり、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、マンション適地等の取引事例を採用し、信頼性を高めている。一
方、開発法による価格はマンション分譲を想定した場合の事業採算価格で、事業の想定収支に着目した理論的な価格で
あるが、一部に想定要因が介在し精度にやや懸念が残る。よって、実証性を有する比準価格を標準に、個別の投資採算
を反映した開発法の価格を斟酌し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響からはほぼ脱し、低
金利などの追い風もあって、日進市の住宅地
需要も回復傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

日進 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０５４２ -26	日進市		更地	（　）	正方形	東18m区画街路、西6m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
b	Ａ日進０５４２ -8	日進市		更地	（　）	不整形	南6m区画街路、東6m、準角地		１低専地区計画等 (60,100)
c	Ａ緑０５３７ -2	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ長久手０４２３ -525	長久手市		更地	（　）	不整形	南東22m県道、北西6m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,898	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	223,929	100 [ 147.8]	151,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 158,844	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.7]	155,168	100 [ 118.8]	130,613		137,000
c	(　 ) 134,997	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	154,497	100 [ 118.1]	130,819		137,000
d	(　 ) 140,850	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	154,515	100 [ 117.2]	131,839		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

日進 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模画地であり、かつ最有効使用を分譲マンション用地と判定し開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,925,890,205	1,519,564,617	13	505,000	4,678.56	300,000	4,963.14
⑧開発法による価格	406,325,588 円　　　　（　 137,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,973 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,973.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,223.34 ㎡	4,963.14 ㎡	4,784.48 ㎡	178.66 ㎡	4,678.56 ㎡	ＲＣ・6F ( 57 戸) 82㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 166.9 ％）	（ 160.9 ％）	（ 6.0 ％）	（ 94.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	83.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

505,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 505,000 円／㎡　　×　　 4,678.56 ㎡　　＝　　　　 2,362,672,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,362,672,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 4,963.14 ㎡　　＝　　　　 1,548,499,680 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,362,672,800 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 259,894,008 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,808,393,688 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	189,013,824 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 160,586,145 円
	販売総額(2期)	1,701,124,416 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,387,607,186 円
	販売総額(3期)	472,534,560 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 377,696,874 円
収入合計		－	－	－	－	1,925,890,205 円
支出	建築工事費(1期)	154,849,968 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 142,740,701 円
	建築工事費(2期)	154,849,968 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 134,270,407 円
	建築工事費(3期)	1,238,799,744 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,010,488,951 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	155,936,405 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 143,742,178 円
	販売管理費(2期)	103,957,603 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 88,322,380 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,519,564,617 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,925,890,205 円　　－　　　　　　 1,519,564,617 円　　＝　　　　　 406,325,588 円 137,000 円／㎡