鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊明 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊明０４４０ -519	豊明市		底地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北6m、角地		１中専 (70,200)
b	Ａ豊明０４３７ -522	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ豊明０５３７ -19	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (70,150)
d	Ａ緑０５４４ -24	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南13m国道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ緑０４３１ -525	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m国道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 129,522) 129,522	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	126,589	100 [ 89.2]	141,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 126,155	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,940	100 [ 86.6]	150,046		165,000
c	(　 ) 124,618	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,487	100 [ 86.7]	145,890		160,000
d	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	127,832	100 [ 81.9]	156,083		172,000
e	(　 ) 118,899	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,277	100 [ 89.4]	135,657		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

豊明 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,258,379	16,610,508	66,647,871	61,588,800	5,059,071	（　0.9316） 4,713,031	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	104,734,022 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊明 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	914.62	ＲＣ4F1B	4,500.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,047 ㎡	29.0 m x 39.4 m	前面道路：市道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１～２階は店舗、３～４階は事務所等を想定した。

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

地下は駐車場のため床面積のみ算入。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	896.57

1～ 1	店舗	883.95	85.0	751.36	2,861	2,149,641	6.0	12,897,846
							2.0	4,299,282
2～ 2	店舗	891.06	85.0	757.40	2,440	1,848,056	6.0	11,088,336
							2.0	3,696,112
3～ 4	事務所	914.62	85.0	777.43	2,009	1,561,857	6.0	9,371,142
							2.0	3,123,714
～

計		4,500.82	68.1	3,063.62		7,121,411		42,728,466
								14,242,822

⑨年額支払賃料	7,121,411 円　×　12ヶ月　＝　 85,456,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,063.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,456,932 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,970,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,165,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,728,466 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 393,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,242,822 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,699,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,258,379 円　　　　（　 79,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊明賃貸４０　　　　-501	2,328 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	3,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,974 円/㎡　月額支払賃料（　 2,861 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊明賃貸２９　　　　-514	2,741 ( 2,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊明 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,808,000 円	936,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,614,108 円	87,136,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,360,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,956,000 円	936,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,610,508 円　（　　　　　　 15,865 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9316

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	936,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 4,500.82 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,588,800 円（　　　　　 58,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,258,379 円
②総費用	16,610,508 円
③純収益　①－②	66,647,871 円
④建物等に帰属する純収益	61,588,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,059,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,713,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,734,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊明 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊明 5-2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　松田　優一

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊明市前後町善江１７３７番				②地積　(㎡)	1,047 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の事務所ビルが見られる駅前の商業地域	南東26m市道、三方路	水道、ガス、下水	前後近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ市道

交通

施設

前後駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域であり今後とも現在の状況が続くと予測する。但し、対象標準地上の賃貸ビル１階のメガバンク
支店が２月に名古屋市内の支店建物に移転すると発表されており、今後の動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊明市を中心として駅前商業地を含む幅広い種別の商業地域が存する圏域である。需要者の中心は、営
業所を展開する各種企業、物販店舗事業者や不動産開発及び賃貸事業者等である。近隣地域周辺は前後駅に至近であり
、通勤、通学客を中心に相応の集客力を発揮している。但し、地勢上地域の拡大余地が少なく、周辺市の駅前商業地の
発展性より低い状況にある。地域の画地規模は需要者毎に異なり、中心価格帯として把握される総額水準は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗・事務所ビルの賃貸事業を想定した理論的な価格で
あるが、比準価格より相当低位となった。これは、近隣地域周辺には賃貸物件も存するが、地価に見合う賃料水準が形
成されるほどに賃貸市場が成熟していない結果であり、比準価格の説得性が断然高いことを意味している。以上から、
他の標準地等との均衡に留意しつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊明（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    154,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が継続し、諸要因によるコスト、物
価高も進行している中、現状では地域経済へ
の大きな影響はないが、今後の影響は不透明
な状況である。

これまでには大きな変動要因はないが、対象
標準地上のメガバンク支店退去後の動向が注
目される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

豊明 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊明０４４０ -519	豊明市		底地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北6m、角地		１中専 (70,200)
b	Ａ豊明０４３７ -522	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ豊明０５３７ -19	豊明市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (70,150)
d	Ａ豊明０４３７ -18	豊明市		底地	（　）	台形	南東16m県道、北西3.6m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 129,522) 129,522	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	126,589	100 [ 90.1]	140,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 126,155	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,940	100 [ 87.6]	148,333		163,000
c	(　 ) 124,618	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,487	100 [ 87.6]	144,392		159,000
d	(　 71,489) 102,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,626	100 [ 71.7]	145,922		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

豊明 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,782,049	17,355,562	69,426,487	64,681,400	4,745,087	（　0.9316） 4,420,523	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	98,233,844 円　　　　（　 93,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊明 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	914.62	ＲＣ4F1B	4,500.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,047 ㎡	29.0 m x 39.4 m	前面道路：市道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１～２階は店舗、３～４階は事務所等を想定した。

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

地下は駐車場のため床面積のみ算入。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	896.57

1～ 1	店舗	883.95	85.0	751.36	2,991	2,247,318	6.0	13,483,908
							2.0	4,494,636
2～ 2	店舗	891.06	85.0	757.40	2,542	1,925,311	6.0	11,551,866
							2.0	3,850,622
3～ 4	事務所	914.62	85.0	777.43	2,094	1,627,938	6.0	9,767,628
							2.0	3,255,876
～

計		4,500.82	68.1	3,063.62		7,428,505		44,571,030
								14,857,010

⑨年額支払賃料	7,428,505 円　×　12ヶ月　＝　 89,142,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,063.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	89,142,060 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,265,765 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,556,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,571,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 410,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,857,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,815,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,782,049 円　　　　（　 82,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊明賃貸３７　　　　-503	2,158 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,901	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,109 円/㎡　月額支払賃料（　 2,991 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊明賃貸４０　　　　-501	2,328 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,883
c	Ｂ豊明賃貸３７　　　　-504	2,306 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,542

豊明 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,949,000 円	983,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,724,662 円	90,822,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,360,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,355,500 円	983,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	983,000 円	983,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	983,000 円	983,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,355,562 円　（　　　　　　 16,576 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9316

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	983,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 4,500.82 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,681,400 円（　　　　　 61,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,782,049 円
②総費用	17,355,562 円
③純収益　①－②	69,426,487 円
④建物等に帰属する純収益	64,681,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,745,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,420,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,233,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,800 円／㎡）