別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊明 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊明 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊明市栄町南舘１２４番９ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 周辺に工場等が見ら れる一般住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 中京競馬場前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模工場跡地に戸建分譲開 発が行われている地域である 。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 中京競馬場前駅南西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区整備状況がやや劣る住工混在住宅地域であるが、今後は住宅用途の建物への移行が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線周辺の豊明市を中心とした住宅地域である。需要者の中心は豊明市及び周辺市並びに 名古屋市緑区に居住或いは通勤する個人である。街区整備状況がやや劣る既成住宅地に存し、小規模工場等も混在する ことから、住宅地としての競争力の程度はやや低い。需要の中心となる価格帯は、土地が１０００万～１５００万円前 後、新築の戸建は２５００万～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的 の取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済 合理性に見合った賃貸建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊明 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [107.0] 100 [149.3] [100.0] 100 87,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し ているものの、物価上昇や金利の先高感等の 不安材料が不動産市場に与える影響が懸念さ れる。 周辺地域は街区整備状況がやや劣る旧来から の住工混在住宅地域である。価格形成要因に 影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状 況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％