別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岩倉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市八剱町郷東２６番３ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模、小規模一般 住宅が混在する住宅 地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 石仏 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道　 交通 施設 石仏駅南東方 950m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 中小の住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。今後、現状を維持しつつ熟成度は 徐々に増すものと予測する。地価は緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線の各駅を最寄とする岩倉市とその周辺市町の住宅地域が圏域である。主な需要者は名古屋市内 やその周辺に勤務する一次取得者層である。燃料価格高騰の影響を受けて物価の上昇等、経済への影響が懸念されるが 、当地域の価格帯は市内では比較的低位であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は １００㎡程度の土地で１０００万円前後。新築戸建分譲で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は共同住宅も見受けられるが、収益投資目的の取引は少なく、居住快適性を重視する戸建住宅の取引が主流で ある。標準地の画地規模は小さく、共同住宅の建築想定は非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。したが って、市場実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額の関連、市場の需給動向 等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [106.0] 100 [157.9] [104.9] 100 92,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向。駅から徒歩圏内の住 宅地需要は好調。燃料価格高騰等の影響によ る物価上昇で先行き不透明な状況である。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％