別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岩倉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　原科　篤   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市曽野町下街道８２６番 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に共同 住宅も見受けられる 住宅地域 西10m市道 水道、ガス、下水 大山寺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 大山寺駅北西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住環境の良い住宅地域である。大山寺駅徒歩圏内で交通利便性が良好なた め住宅地として熟成が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩倉市及び周辺市内の駅徒歩圏の戸建住宅地域と判断する。需要者の中心は、名鉄犬山線等を利用して名 古屋市方面へ通勤する個人である。最寄り駅徒歩圏内にあり、従来から同市内住宅地への需要は底堅いことから、地価 は堅調に推移するものと考えられる。取引の中心となる価格帯は、土地は総額で１，０００万円～２，５００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自己居住を目的とする取引が中心である。収益価格は、賃料水準を考慮し投資採算に見合う共同住宅等を想定 することが困難であることから適用を断念した。居住の快適性を重視する地域であり、市場参加者の志向を反映した取 引事例により求められた比準価格は規範性が高く説得力を有している。したがって、比準価格を標準として、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [106.0] 100 [129.9] [101.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による先行き不透明感はあるもの の、岩倉市内の住宅地需要は底堅く推移して いる。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は、昨年以降からは特に認められなかった。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％