鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高浜 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ高浜０３３２ -552	高浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、南9.7m、角地		近商 (100,200)
b	Ａ高浜０３３２ -511	高浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ高浜０５３２ -44	高浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、北西6m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ高浜０３３２ -549	高浜市		建付地	（　）	長方形	北西21m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ高浜０５３２ -1	高浜市		更地	（　）	ほぼ台形	南東7m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,961	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	94,400	100 [ 99.0]	95,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,400
b	(　 ) 78,441	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	95,237	100 [ 105.1]	90,616		90,600
c	(　 ) 107,414	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	103,834	100 [ 108.6]	95,611		95,600
d	(　 ) 95,476	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,531	100 [ 101.8]	96,789		96,800
e	(　 ) 80,024	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	86,342	100 [ 92.6]	93,242		93,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,600 円／㎡]

高浜 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,150,315	454,380	1,695,935	1,489,660	206,275	（　0.9478） 195,507	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,250,152 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高浜 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	63.00	ＬＳ2	123.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	109 ㎡	10.1 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗兼住宅を想定した。１階は店舗、２階は住宅１ＬＤＫ（１階玄関及び内階段部分を含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋形式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	51.10	100.0	51.10	2,168	110,785	5.0	553,925
							1.0	110,785
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,084	78,048	2.0	156,096
							1.0	78,048
～

～

～

計		123.10	100.0	123.10		188,833		710,021
								188,833

⑨年額支払賃料	188,833 円　×　12ヶ月　＝　 2,265,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 123.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,265,996 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,084,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	710,021 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,833 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 59,067 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,150,315 円　　　　（　 19,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ高浜賃貸３２　　　　-502	1,642 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.9]	100 [ 85.0]	2,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,238 円/㎡　月額支払賃料（　 2,168 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ高浜賃貸３２　　　　-503	2,323 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.6]	100 [105.0]	2,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高浜 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,980 円	2,265,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	21,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,380 円　（　　　　　　 4,169 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 123.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,489,660 円（　　　　　 13,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,150,315 円
②総費用	454,380 円
③純収益　①－②	1,695,935 円
④建物等に帰属する純収益	1,489,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,250,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高浜 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高浜 5-2

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　山本　晃

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高浜市青木町６丁目１番４８外				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	店舗兼住宅Ｗ3	店舗、住宅等が混在する既成の商業地域	西15m県道	水道、ガス、下水	高浜港 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

高浜港駅北西方

290m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに小規模の店舗・事務所のほか、住宅も多くみられる住商混在地域である。当面は、現状の地域的特性
のまま推移するものと予測する。地価は安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高浜市及び隣接市の商業地域である。需要者は、店舗等の敷地取得を目的とする個人または法人が中心で
あるが、住宅取得目的の個人も認められる。大規模な駐車場を有する郊外型店舗に顧客が流れているものの、比較的交
通量のある市中心部に近い立地から需要は底堅い。市場における需要の中心価格帯は、取引目的や画地規模によりバラ
ツキが大きいため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性のある取引事例より求めており実証的である。収益価格は比準価格に比べ低く求められた。近隣地域
内では、貸店舗等も見られるが、自用の店舗や個人住宅等も多く、事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず土地価格に
見合った賃料水準が形成されていないためと思料する。市場においては、実際の取引価格を指標に価格が形成されてい
ることに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高浜 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[129.1]

[100.0]
100

92,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

主要産業の自動車関連企業の業績は堅調であ
る。市況は、景気動向に対する不透明感も認
められるが、新型コロナによる低迷を脱し回
復傾向にある。

中小規模の店舗と住宅が混在する既成の商業
地域で、大きな変動要因はみられない。背後
住宅地も熟成しており、商業地としての需要
は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

高浜 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ高浜０５３２ -44	高浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、北西6m、角地		準工 (60,200)
b	Ａ高浜０４３２ -508	高浜市		底地	（　）	ほぼ台形	東7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ高浜０５３２ -1	高浜市		更地	（　）	ほぼ台形	南東7m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ高浜０４３２ -512	高浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西45m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,414	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	103,834	100 [ 112.3]	92,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 63,521) 63,521	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	78,751	100 [ 85.9]	91,678		91,700
c	(　 ) 80,024	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	86,342	100 [ 94.4]	91,464		91,500
d	(　 ) 122,532	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,963	100 [ 107.9]	116,741		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

高浜 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,169,821	454,797	1,715,024	1,489,660	225,364	（　0.9478） 213,600	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,643,478 円　　　　（　 42,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高浜 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	63.00	ＬＳ2	123.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	109 ㎡	10.1 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は住宅（１ＬＤＫ）の、店舗兼住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋形式のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	51.10	100.0	51.10	2,179	111,347	5.0	556,735
							1.0	111,347
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,100	79,200	2.0	158,400
							1.0	79,200
～

～

～

計		123.10	100.0	123.10		190,547		715,135
								190,547

⑨年額支払賃料	190,547 円　×　12ヶ月　＝　 2,286,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 123.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,286,564 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,925 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,103,639 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	715,135 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,547 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 59,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,169,821 円　　　　（　 19,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ高浜賃貸３２　　　　-503	2,323 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ高浜賃貸３２　　　　-507	2,627 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,388
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高浜 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,597 円	2,286,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	21,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,797 円　（　　　　　　 4,172 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 123.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,489,660 円（　　　　　 13,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,169,821 円
②総費用	454,797 円
③純収益　①－②	1,715,024 円
④建物等に帰属する純収益	1,489,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,643,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,600 円／㎡）