別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高浜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -7 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市芳川町３丁目６番６ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の他に農地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、ガス 三河高浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 三河高浜駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地等も残る一般住宅を中心とした住宅地域である。中心市街地からはやや距離があるが、幹線道路背後にあり 、利便性は良好で需要が認められ、漸次住宅地域として熟成してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市および隣接市の住宅地域である。需要者は地元居住者を中心に、市内及び周辺市の企業に勤める 従業員、自営業者等である。主要産業である自動車関連企業の業績は好調で、周辺市を含めて不動産市況は上昇基調に ある。街区等が整備された地域に比べ住環境等は劣るが、市街地外周部に位置し、割安感もあることから需要は堅調で ある。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００～１５００万円、新築戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等もみられるが、標準地は画地規模が小さく、経済合理的にみて賃貸建物の想定は現実的ではないため、収益 還元法は適用していない。比準価格は規範性の高い取引事例に基づいており、実証的で信頼性が高い。市場においては 自用目的の取引が中心で、利便性及び快適性等を基に実際の取引価格を指標に価格が形成されている。従って、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,300 円／㎡ [104.8] 100 100 [105.0] 100 [134.7] [108.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の自動車関連企業の業績は堅調であ る。市況は、景気動向に対する不透明感も認 められるが、新型コロナによる低迷を脱し回 復傾向にある。 農地等も残る区画の整った住宅地である。大 きな変動要因はみられないが、住宅地として 熟成が進む。安定的な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％