別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 高浜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市八幡町５丁目９番１６ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス 吉浜 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 吉浜駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域である。新型コロナウィルス感染症拡大の影響で不動産市場は一 時停滞したが、現在は回復し、再び上昇傾向である。当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市及び周辺市を含む住宅地域である。主たる需要者は、西三河地域の企業に勤務する一次取得者で 、市外からの転入者も見られる。近隣地域は、市北部に位置し、混在型の住宅地域である。新型コロナウイルス感染症 拡大により市場は一時停滞していたが、現在は回復している。市場における中心価格帯は、土地５０坪程度で１，５０ ０万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格のみを得た。対象標準地は、間口が狭く、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難 であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており 、不動産市場の実態を反映しており、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、単価と総額の関連性等も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,300 円／㎡ [104.8] 100 100 [105.0] 100 [114.1] [103.0] 100 88,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西三河エリアは、好調な自動車産業等により 不動産需要も高まりを見せ、地価は上昇した ものの、資材の不足等により今後の動向が懸 念される。 最寄駅徒歩圏内の住宅地域であり、地価は上 昇傾向で推移している。その他、特段の変動 はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％