別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市本郷町２丁目７番１３ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 三河高浜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 三河高浜駅東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした旧来の住宅地域で、特段の変動要因は認められないが、中心市街地に近在し住宅地需要は 高く、長引くコロナ禍等の影響より先行き不透明感はあるものの、当面の間、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市を中心に隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、西三河地域に居住又は勤務する個人の エンドユーザーである。刈谷市や安城市に比較し地価水準の低い当市においては市外からの需要流入が多く、地価水準 は上昇傾向にあり、立地条件の良い土地や分譲地等を中心に一部高値の取引も見られる。市場の中心となる価格帯は、 土地は総額１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する実際の成約事例との比較に基づく市場性を反映した価格である。収益還元法は、標準 地の画地規模が小さく共同住宅等の建設は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の居住目的 での需要者が中心であり、価格の意思決定においては取引価格水準を指標にすることが一般的であることから、本件で は、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,300 円／㎡ [104.8] 100 100 [105.0] 100 [135.0] [108.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引くコロナ禍や物価高騰等の影響より不動 産市況においても先行き不透明感はあるもの の、周辺市に比較し割安な当市の住宅地需要 は総じて高い。 地域要因に特段の変動はない。旧来の住宅地 域であるが、市中心市街地に近在し住宅地需 要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％