鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾張旭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０４２４ -518	尾張旭市		更地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
b	Ａ尾張旭０５２０ -26	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ台形	北13m県道、東6m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ守山０５２７ -52	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
d	Ａ尾張旭０４２４ -22	尾張旭市		更地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
e	Ａ尾張旭０４２４ -44	尾張旭市		更地	（　）	ほぼ正方形	南21m市道、西4m、角地		１住居高度地区最高23m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,111	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	123,468	100 [ 75.0]	164,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 118,803	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	114,348	100 [ 77.2]	148,119		154,000
c	(　 ) 146,230	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,570	100 [ 107.1]	138,721		144,000
d	(　 ) 80,699	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	93,788	100 [ 72.3]	129,721		135,000
e	(　 ) 158,730	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	160,654	100 [ 90.0]	178,504		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

尾張旭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,097,856	5,974,816	22,123,040	11,884,500	10,238,540	（　0.9712） 9,943,670	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	231,248,140 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,130.64	Ｓ2	1,263.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	200 ％	175 ％	2,012 ㎡	50.2 m x 40.1 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,130.64	100.0	1,130.64	1,931	2,183,266	12.0	26,199,192
							0.0	0
2～ 2	店舗	133.12	100.0	133.12	1,931	257,055	12.0	3,084,660
							0.0	0
～

～

～

計		1,263.76	100.0	1,263.76		2,440,321		29,283,852
								0

⑨年額支払賃料	2,440,321 円　×　12ヶ月　＝　 29,283,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,263.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,283,852 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,464,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,819,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,283,852 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 278,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,097,856 円　　　　（　 13,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-22	2,796 ( 2,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [109.0]	1,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,931 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-19	2,673 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [124.0]	1,658
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	171,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	878,516 円	29,283,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,497,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,744,200 円	171,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,974,816 円　（　　　　　　 2,970 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,263.76 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 60 ％　＋　0.0756 × 20 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,884,500 円（　　　　　 5,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,097,856 円
②総費用	5,974,816 円
③純収益　①－②	22,123,040 円
④建物等に帰属する純収益	11,884,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,238,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,943,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,248,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
尾張旭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾張旭 5-3

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　三和　正真

TEL.

鑑定評価額

300,000,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾張旭市北本地ケ原町１丁目６１番				②地積　(㎡)	2,012 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (80,175)
	1.2:1	店舗Ｓ2	沿道サービス店舗が多い幹線沿いの路線商業地域	南20m国道、背面道	水道、ガス、下水	藤が丘 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

藤が丘駅北東方

2.4km

法令

規制

近商
(80,175)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗が建ち並ぶ熟成した路線商業地域である。今後も大手チェーン等の店舗需要を中心に、繁華性の高い
路線商業地域としての特性を保ちつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内及びその周辺市域の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は、沿道型店舗を展開す
る法人事業者である。多様な業種業態の店舗等が進出しており、市内でも特に繁華性の高い路線商業地であるため、事
業者の取得意欲は強く、地価はコロナ禍前の水準に戻りつつある。立地条件や画地規模によって取引価格は大きく異な
るが、対象標準地と代替性を有する路線商業地を前提に、中心価格帯は坪当り５０万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い路線商業地域であるが、地価や建築費に見合った賃料を想定し難く、収
益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は自己の事業利用を中心とする尾張旭市内の商業地に係る事例を中心
に収集・選択して試算し、市場の実態を反映している。よって、本件では市場実態を反映し、需要者の視点にも合致し
た比準価格を標準とし、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尾張旭 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[ 79.8]

[104.0]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心に近い路線商業地を中心に通行量は比較
的多く、市内の商業地価はコロナ禍前の水準
に戻りつつある。但し、外部環境の不透明感
は強まっている。

市内でも都心に近く、通行量の多い路線商業
地域。飲食チェーンやドラッグストアを中心
に店舗進出は多く、繁華性は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾張旭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０４２４ -22	尾張旭市		更地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
b	Ａ尾張旭０４２４ -502	尾張旭市		更地	（　）	台形	北東16m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
c	Ａ尾張旭０４２４ -534	尾張旭市		更地	（　）	長方形	東20m市道、北8.5m、角地		近商地区計画等 (100,200)
d	Ａ尾張旭０４２４ -44	尾張旭市		更地	（　）	ほぼ正方形	南21m市道、西4m、角地		１住居高度地区最高23m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,699	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	93,788	100 [ 77.2]	121,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 115,190	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,420	100 [ 79.2]	145,732		152,000
c	(　 ) 143,885	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	137,438	100 [ 93.0]	147,783		154,000
d	(　 ) 158,730	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	160,654	100 [ 97.0]	165,623		172,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

尾張旭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため、非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,304,633	5,833,172	20,471,461	11,205,000	9,266,461	（　0.9746） 9,031,093	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	210,025,419 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,100.00	Ｓ1	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	200 ％	175 ％	2,012 ㎡	50.2 m x 40.1 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの沿道型店舗を想定。建物の内部仕様は一部賃借人負担。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,100.00	100.0	1,100.00	2,074	2,281,400	6.0	13,688,400
							1.0	2,281,400
～

～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		2,281,400		13,688,400
								2,281,400

⑨年額支払賃料	2,281,400 円　×　12ヶ月　＝　 27,376,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,376,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,642,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,734,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,688,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,281,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 441,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,304,633 円　　　　（　 13,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-30	2,296 ( 2,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	1,918	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-18	2,927 ( 2,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	2,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,000 円	166,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,095,072 円	27,376,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,497,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,833,172 円　（　　　　　　 2,899 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 50 ％　＋　0.0756 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,205,000 円（　　　　　 5,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,304,633 円
②総費用	5,833,172 円
③純収益　①－②	20,471,461 円
④建物等に帰属する純収益	11,205,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,266,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,031,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,025,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）