別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾張旭 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -16 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市東大道町原田２６７２番１６１ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模戸建住宅を中 心とする住宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 尾張旭 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 尾張旭駅東方 500m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の良好な低層住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。需 給動向は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張旭市を中心に隣接市を含む名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、市内または隣接市 在住の個人であり、一次取得者層のほか買替需要も見込まれる。画地規模がやや大きく、不動産業者による細分化した 戸建分譲等も行われている。需要は堅調であるが、建物価格上昇や資金調達環境の変化による影響が窺える。土地は総 額１，８００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，７００万円～４，２００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンションの想定は 困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は名鉄瀬戸線沿線に 所在する戸建住宅地の取引事例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。したがって、比準価格を採用 し、代表標準地との均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増、土地取引件数は減少傾向。 需要増から地価上昇した当市においても、物 価高や資金調達環境の変化により住宅取得に 慎重さが窺える。 地域要因に特段の変動はない。東方近くの北 原山地区で土地区画整理事業が進捗し、新規 宅地供給が行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％