別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 尾張旭 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -15 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市平子町西１１１番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い丘陵地の住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 旭前 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 旭前駅北東方 1.1km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の住環境は安定しており今後も住環境に変化はないと把握した。傾斜地だが駅徒歩圏内で住環境が良好なた め地価は今後も上昇すると予測する。但し、地価や建築費の上昇を需要者が甘受できるか留意すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね尾張旭市内の住宅地域である。圏域内に地縁を持つ需要者が中心だが名古屋市内では条件が合わず圏 域内に流入する者も少なくない。近隣地域は名鉄瀬戸線の北側丘陵地にある住宅地域で、需要者は高低差を嫌うため需 要はそれ程強くはないが、区画整備された住環境良好な住宅地のため地価は上昇している。土地１５００万円前後、新 築戸建３５００万円弱が取引の中心だが、需要の外延化と物価上昇に伴う地価と建築費の増加で上振れしつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対 象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物 件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも 留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は郊外へ伸び、市内で立地の良い地 域の地価は上昇したが、物価上昇で建築費も 上昇しており、今後は需要者の予算が伸びる かが焦点である。 特段の地域変動要因はない。南垂の丘陵地で 起伏はあるが駅徒歩圏内で地価は上昇してい る。但し、今後は建築費の上昇を地価が吸収 する懸念はある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％