別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尾張旭 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 72,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市大久手町中松原７２番２ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地が広がる中に住 宅が点在する地域 北6m市道 水道、ガス 三郷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 三郷駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地が多くみられる市街化調整区域内の既成住宅地域であり、土地利用規制等を考慮した場合、当面は現 況を基調としつつ静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市内及び隣接市内の市街化調整区域を中心とする既成住宅地域である。立地条件や生活利便性に劣 る地域が多く、需要者は地縁性を有する市内居住者等が中心となる。ミニ開発等による供給が散見されるほかは土地取 引は限定的である。需要の中心となる価格帯は立地条件や画地規模により区々であり、一定の傾向は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の既成住宅地域に存するため、当地域では法的規制等から原則として賃貸借は不可である ことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は市場の実態を反映した客観的かつ実証的な価格であり、自用目的で の取引が標準である住宅地域においては信頼性が高い。よって、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な比準価格を 採用し、単価と総額との関連性、周辺標準地との価格バランス等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急速な円高、燃料費の高騰等による物価高等 、依然として経済情勢が不透明な状況下であ るものの、不動産市場は総じて堅調に推移し ている。 農地が広がる中に住宅が点在する市街化調整 区域内に所在し、取引は地縁性が強く、限定 的な傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％