別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 尾張旭 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -7 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市三郷町中井田１５８番２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等が見られる住 宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 三郷 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 三郷駅南東方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の住環境は良好で今後も大きな住環境の変化はないと把握した。平坦地で駅徒歩圏内かつ住環境も良好なた め、地価は上昇基調にあると予測する。但し、地価や建築費の上昇を需要者が甘受できるか留意すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市内の名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。需要者は圏域内に地縁を持つ者が中心だが名古屋市内で は条件が合わず圏域内に流入する者も少なくない。近隣地域は最寄駅徒歩圏内にあり、整備された街区に住宅が建ち並 んでいる等住環境は整っており、コロナ禍であっても需給関係は安定している。土地は２０百万円弱、新築の戸建物件 は３５百万円程度が取引の中心だが、需要の外延化と物価上昇に伴う地価と建築費の増加で上振れしつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対 象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物 件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係に留意しつつ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [107.0] 100 [ 77.1] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は郊外へ伸び、市内で立地の良い地 域の地価は上昇したが、物価上昇で建築費も 上昇しており、今後は需要者の予算が伸びる かが焦点である。 特段の地域変動要因はない。住環境の良い駅 徒歩圏内の平坦地のため地価は上昇している 。但し、今後は建築費の上昇を地価が吸収す る懸念はある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％