鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

知立 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ知立０４３４ -505	知立市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,196)
b	Ａ安城０４０１ -539	安城市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北6m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ安城０５３３ -16	安城市		更地	（　）	不整形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ刈谷０４２９ -513	刈谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南西13.8m、角地		２住居 (70,200)
e	Ａ刈谷０５３１ -3	刈谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,121	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,526	100 [ 77.3]	214,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 175,446	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	179,289	100 [ 83.4]	214,975		236,000
c	(　 ) 206,697	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	218,598	100 [ 86.7]	252,131		277,000
d	(　 ) 194,942	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	194,942	100 [ 81.6]	238,900		263,000
e	(　 ) 201,735	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	214,041	100 [ 83.5]	256,337		282,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 259,000 円／㎡]

知立 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,564,178	3,844,834	12,719,344	11,268,900	1,450,444	（　0.9299） 1,348,768	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,653,818 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

知立 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	124.67	ＲＣ6	748.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	190 ㎡	11.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 13.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所を想定

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.67	70.1	87.35	3,013	263,186	5.0	1,315,930
							1.0	263,186
2～ 6	事務所	124.67	76.0	94.78	2,511	237,993	5.0	1,189,965
							1.0	237,993
～

～

～

計		748.02	75.0	561.25		1,453,151		7,265,755
								1,453,151

⑨年額支払賃料	1,453,151 円　×　12ヶ月　＝　 17,437,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,437,812 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,395,025 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,042,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,265,755 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,453,151 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 454,546 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,564,178 円　　　　（　 87,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ知立賃貸３６　　　　-514	2,375 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,593 円/㎡　月額支払賃料（　 2,511 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ知立賃貸３４　　　　-504	1,974 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

知立 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	855,000 円	171,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,134 円	17,437,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,744,200 円	171,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,844,834 円　（　　　　　　 20,236 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 748.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,268,900 円（　　　　　 59,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,564,178 円
②総費用	3,844,834 円
③純収益　①－②	12,719,344 円
④建物等に帰属する純収益	11,268,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,450,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,348,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,653,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
知立 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

知立 5-3

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　佐野　正佳

TEL.

鑑定評価額

49,200,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知立市栄１丁目１番 (知立駅周辺７街区２６)				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	中低層の店舗が多い区画整理中の駅前の商業地域	南西13.4m市道、東側道	水道、ガス、下水	知立 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

知立駅周辺土地区画整理事業
地内にある。

街

路

１３．４ｍ市道

交通

施設

知立駅北東方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

知立駅周辺では街区の整備や商業ビル等の建設により発展的に推移するものと予測される。商業地需要は強含み
であり、地価は上昇することが予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は知立市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は低層店舗や中高層店舗・事務所を営むことを目的と
した地元の企業法人、全国規模で投資、事業を展開する法人である。鉄道駅前の商業地域として商業集積が認められ、
商業地の需要は強含んでいる。商業地の供給は限定的であり、需要者の業種によって求められる立地、規模はまちまち
であり単価及び総額の振れ幅も大きいため、土地取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地において店舗兼事務所ビルの賃貸を想定したものの賃貸市場は土地価格に見合う水準まで成熟しておらず、
収益価格はやや低位に求められた。比準価格は取引市場の実態を反映しており実証的である。土地取引は自用目的が中
心となっており、取引価格水準を指標として価格決定される市場状況にある。そこで、比準価格を重視し、収益価格を
関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　知立 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[105.0]

100
[ 72.0]

[110.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

撤退業種と新規進出業種が見られるものの、
駅近物件、郊外物件ともに商業地の需要は総
じて強含みの状態にある。

知立駅の駅舎も含め駅周辺の整備が進んでい
る。商業地需要は強含みであり、地価は上昇
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

知立 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ刈谷０５３１ -3	刈谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ安城０５３７ -8	安城市		建付地	（　）	長方形	南東8.2m市道、北東5.5m、角地		１住居 (60,200)
c	Ａ安城０５３３ -16	安城市		更地	（　）	不整形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ安城０５３７ -7	安城市		更地	（　）	長方形	北18m県道、東9m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,735	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	214,041	100 [ 85.3]	250,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 166,369	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	169,568	100 [ 74.6]	227,303		250,000
c	(　 ) 206,697	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	218,598	100 [ 93.7]	233,296		257,000
d	(　 ) 208,091	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	209,073	100 [ 86.3]	242,263		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

知立 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,932,867	3,894,516	13,038,351	11,400,700	1,637,651	（　0.9299） 1,522,852	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,610,273 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

知立 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	124.67	ＲＣ6	748.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	190 ㎡	11.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 13.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、店舗フロア貸し。２～６階、事務所フロア貸し。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.67	70.1	87.35	3,206	280,044	5.0	1,400,220
							1.0	280,044
2～ 6	事務所	124.67	76.0	94.78	2,565	243,111	5.0	1,215,555
							1.0	243,111
～

～

～

計		748.02	75.0	561.25		1,495,599		7,477,995
								1,495,599

⑨年額支払賃料	1,495,599 円　×　12ヶ月　＝　 17,947,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,947,188 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,435,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,511,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,477,995 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,495,599 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 352,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,932,867 円　　　　（　 89,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ知立賃貸３４　　　　-504	1,974 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 75.4]	100 [120.0]	2,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,630 円/㎡　月額支払賃料（　 2,565 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ知立賃貸３６　　　　-514	2,375 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.3]	100 [120.0]	2,730
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

知立 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	865,000 円	173,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	538,416 円	17,947,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,764,600 円	173,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,894,516 円　（　　　　　　 20,497 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 748.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,400,700 円（　　　　　 60,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,932,867 円
②総費用	3,894,516 円
③純収益　①－②	13,038,351 円
④建物等に帰属する純収益	11,400,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,637,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,522,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,610,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）