別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 知立 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　藤本　哲太郎   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市上重原町本郷１１２番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南5m市道、西側道 水道、ガス、下水 重原 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 重原駅東方 460m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予 測される。地価は広域的な人気を反映し上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有するエンドユーザー及び自動車関連 企業への通勤者であると考えられる。当該地域は集落的要素が残る既成住宅地域であるが、最寄駅からは徒歩圏にあり 、不動産需要が安定していることから地価は上昇傾向で推移している。取引市場の中心となる価格帯は土地のみでは２ ，０００万円前後、土地建物の総額で４，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する近隣地域は一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地 及び建売住宅の取引を中心として形成されている。さらに画地規模が小さいこと等収益建物の想定は非現実的であり収 益価格は試算しなかった。よって、本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の 需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [108.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市への利便性や西三河地域の通勤に適 していること等を背景に住宅地の品薄感が見 られ、不動産市場は広範囲にわたり堅調を維 持している。 集落的要素が残る既成住宅地域であり、特に 目立った変化はなく、地価は緩やかな上昇傾 向にある。 南道路であり、日照、通風等の居住の快適性 が優れ、良好な競争力を有しているが、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％