別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知立 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市八ツ田町１丁目３番４ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 牛田 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 牛田駅南方 910m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域であり、概ね現状で推移することが予測される。住宅地需要は堅調であり、地価は強含み に推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線・三河線沿線の知立市及び周辺市に広がる住宅地域である。主たる需 要者は西三河地域に勤務する給与所得者である。鉄道駅まで徒歩１０数分圏内にある区画整理済の住宅地域であり、小 学校、スーパー等の利便性も高く、安定的な需要が見込まれる。土地は１８０㎡程度で概ね２６００万円程度、新築の 戸建物件は３５００万円～５０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため収 益還元法は適用しなかった。取引事例比較法を適用して求めた比準価格は取引市場の実態を反映しており実証的な価格 である。居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域にあり、取引価格の水準を指標として価格決定される市場の状 況にあることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [103.0] 100 [115.5] [101.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材等の物価高が不動産取引に負の影響 を与える可能性があるものの住宅地の供給は 限定的であり、住宅地需要は堅調に推移して いる。 区画整理済の住宅地域であり、概ね現状で推 移している。住宅地需要は堅調であり、地価 は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％