別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知多 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字浦浜１番５２ ②地積 　(㎡) 5,001   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 台形 1:1 工場 中規模工場、倉庫が 増えつつある内陸型 工業団地 南西14m市道 水道、ガス 寺本 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   225 ｍ、西   260 ｍ、南   335 ｍ、北   104 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により用途等が規定 されている 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 寺本駅北西方 970m 法令 規制 ｢調区｣  (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的新しい工業団地であることから、現状の土地利用のまま、より熟成して推移するものと予測する。地価は 上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、知多半島の工業地域のほか、西三河地域や名古屋港周辺の工業地域も含む。需要者は、地区計画に適合 する製造業や物流施設を経営する法人である。企業の設備投資意欲は堅調で、交通利便性があり、画地規模が大きい工 業地の需要は高い。市場の中心となる価格帯は、個別的に形成される傾向にあるため、見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。適正な賃貸事例の収集が 困難であることから、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価 格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [147.9] [100.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 民間設備投資は持ち直しており、工場や物流 施設用地の需要は堅調に推移している。知多 市では２地区で工業用地の造成工事を進めて いる。 令和４年、大型の物流施設の進出が決定した 。需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％