別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知多 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.

鑑定評価額 9,280,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市北浜町２５番３外 ②地積 　(㎡) 377,379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 不整形 1:1.2 工場 製油所等の大規模工 場が存する臨海工業 地域 南東20m市道 水道 古見 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　 700.0 ｍ、規模　　   350,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 古見駅北西方 250m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が集積する工業地域として熟成しており、当面は現状と大差なく推移するものと見込まれる。景気の 先行き不透明感は残るが、地価は比較的堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県内の臨海型工業地域。主たる需要者は製造業を営む大企業やエネルギー関連の大手法人が想定され る。近隣地域は既に大企業の立地する状況にあり、未利用地が少なく土地取引は多くない。津波被害予測等の影響で臨 海部の工業地に対する需要は低迷していたが、最近、かなり回復傾向にある。取引に際しては個別事情が介在すること が多く価格帯の把握は困難であるが、概ね２～３万円／㎡程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は臨海部の大規模工場地であるため、賃貸を想定することは困難で、収益価格は試算しなかった。比準価格 は現実の取引事例に基づいたもので、実証的で説得力に富む価格である。自用目的以外での取引は少なく、典型的需要 者は市場実勢を重視して行動すると考えられることから、比準価格に高い説得力が認められる。よって、規範性の高い 比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [109.9] 100 100 [103.0] 100 [162.7] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感は残るものの、名古屋 市周辺の工業地価格上昇の影響等により、知 多市工業地の地価も強含みに推移している。 東海市に近い臨海型の大規模工業地として熟 成度が高まっており、この１年間での地価は 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％