別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知多 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　住井　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 7,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市南浜町２７番１外 ②地積 　(㎡) 319,642   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 不整形 1:3 工場 製油所等の大規模工 場が多い臨海工業地 域 南東20m市道、南西側道 水道、ガス 日長 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   900 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 350.0 ｍ、奥行　約　　 900.0 ｍ、規模　　   315,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 日長駅北西方 500m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大工場が立地する臨海工業地域として地域性が形成されており、当面は現状のまま推移していくものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 排水路　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は名古屋港、三河港等の愛知県内の臨海工業地域である。需要者の中心は事業所、工場等への設備投資を 目的とする大企業である。西知多産業道路への接続は良好で名古屋港港湾内に集積する関連工場との物流効率に優れた 工業地域である。名古屋第二環状自動車道の全線開通で交通アクセスが向上し物流の効率化や企業活動の活性化が期待 される。画地規模等の個別的要因により価格水準は多様であり中心的な価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は名古屋港等の臨海工業地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を 行って求められた市場性を反映した価格である。自社の事業所・工場等が中心で賃貸工場等の収益物件はほとんど見ら れず賃貸市場は未成熟であるため収益価格は非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [109.9] 100 100 [103.0] 100 [170.0] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流関連をはじめとする企業の進出意欲は旺 盛で、臨海部の大規模工業地の希少性と相俟 って製造業、物流業関連の工業地需要は高ま っている。 臨海部では名古屋第二環状自動車道が全線開 通したことで広域交通の利便性が向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％