別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
知多 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知多 3-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL. 
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 知多市八幡字東大平地２５番２外
 ②地積(㎡) 738  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:2.5		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 水道、ガス、下水 八幡新田

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   25 ｍ、南   40 ｍ、北   25 ｍ ②標準的使用 転換後、造成後の戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 既存道路に近い平坦地につき
、宅地造成開発は比較的容易
である。		 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 八幡新田駅南西方

470m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 既成住宅地域に隣接、接道確保により宅造可能な宅地見込地地域で、当面は現状維持での推移と予測する。新型
コロナウイルス感染症等の影響も残るが、地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知多半島一円に所在する宅地見込地地域で、需要者の中心は名古屋圏で事業展開する不動産開発業者等で
ある。市場の需給動向は、感染症の影響等により、売却相談等はあるものの先送り、最終需要者を含めた不動産開発業
者の模様眺め等から取引の低迷が続いている。取引の中心は、取引される規模や価格帯が様々で容易に見出せない状況
にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏類似地域内の一長一短はあるものの規範性のある取引事例により求められており信頼性が高い
。控除後価格は、宅地開発業者の投資採算性に着目した価格で、想定要因の割合が高いことから信頼性は低い。よって
、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを踏まえ、控除後価格については参考程度とし、比準価格をもっ
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、適切な類似標準地が無いため、それからの検討を断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による景気の先行き不透
明感が残っており、知多市宅地見込地の地価は概ね
横這いで推移している。

既成住宅地域に隣接した比較的小規模な宅地見込地
地域で、この１年間での地価は横這いである。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 知多 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知多０４
０９
-24		 知多市 雑種地   ほぼ長方形 南5m市道、
西4m、角地

１中専

(60,150)
b Ａ知多０４
０９
-513		 知多市 畑   ほぼ台形 接面道路無、
無道路地

１中専
c Ａ知多０４
０９
-526		 知多市 雑種地   袋地等 北東3.3m市道
、中間画地

１中専

(60,150)
d Ａ知多０５
１７
-27		 知多市 山林   不整形 南東4.1m市道
、中間画地

１中専

(60,150)
e Ａ知多０４
０９
-21		 知多市 田   ほぼ台形 西16m市道、
北西5m、角地

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
35,491 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
35,491 		 100
[ 182.2]
19,479 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
19,500 
b (　　            )
11,923 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,923 		 100
[  73.0]
16,333 
16,300 
c (　　            )
25,157 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
25,157 		 100
[ 126.7]
19,856 
19,900 
d (　　            )
14,148 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
14,148 		 100
[  85.5]
16,547 
16,500 
e (　　            )
18,504 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
18,337 		 100
[  94.3]
19,445 
19,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0 宅地造成　　  +8.0
行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,400 円／㎡]
知多 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
63,800  （　   67.0 ％）
42,746 		 20,000    1,200  4,275  17,271 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,421		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     15,421		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ａ知多０４
０９
-516

     63,764 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.6]

     63,136 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     63,100 
b Ａ知多０５
０９
-1

     72,875 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[109.8]

     63,303 

     63,300 
c Ａ知多０５
０９
-4

     64,814 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.6]		 100
[111.0]

     64,965 

     65,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   +8.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  +18.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +11.0
画地　　　   -9.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 63,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
知多

-8
63,600 		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.4]
61,285 		 [100.0]
100
61,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  -4.0
環境　　 +11.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 63,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,818 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     25 ｍ、南     40 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 80 ％、森林　    ％、その他　 20 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    145 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  33.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　平坦地のため擁壁なし
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水接続
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　規模が小さいため公園緑地なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
知多 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知多 3-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL. 
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 知多市八幡字東大平地２５番２外
 ②地積(㎡) 738  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:2.5		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 水道、ガス、下水 八幡新田

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   25 ｍ、南   40 ｍ、北   25 ｍ ②標準的使用 転換後、造成後の戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 八幡新田駅南西方

470m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 熟成度の高い宅地見込地地域であるが、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する
。地価は概ね横這いで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知多市を中心に東海市、大府市、東浦町等の知多半島北部に存する宅地見込地地域である。需要者は地元
の不動産開発業者が中心と考えられる。周辺の住宅地に対する需要は堅調であるが、宅地見込地に対する需要を惹起す
る程に強くはなく、地価は概ね横這いで推移している。宅地見込地は開発する規模や形状、街路条件等によって個別性
が強く、取引規模によるばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内の適切な取引事例を採用し、適切に補修正して求めた価格であり、市場動向を反映し、信頼性
は高い。控除法による価格は投資採算性を考慮した価格であるが、想定数値により変動するため、相対的に信頼性は低
い。既成住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域であり、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を重視し、
控除法による価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 知多市において、人口は減少傾向、世帯数は増加傾
向にある。不動産の取引件数は増加傾向であり、不
動産取引は全般に堅調である。

最寄駅徒歩圏内にある宅地見込地地域であるが、宅
地見込地地域に対する需要は周辺の住宅地ほど強く
はなく、地価は概ね横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 知多 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知多０４
０９
-24		 知多市 雑種地   ほぼ長方形 南5m市道、
西4m、角地

１中専

(60,150)
b Ａ知多０５
０９
-21		 知多市 畑   ほぼ長方形 南6m市道、
西8m、角地

１住居

(70,200)
c Ａ知多０５
１７
-27		 知多市 山林   不整形 南東4.1m市道
、中間画地

１中専

(60,150)
d Ａ東浦０４
１８
-557		 知多郡東浦町 宅地   ほぼ台形 接面道路無、
無道路地

１中専

(60,168)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
35,491 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
35,491 		 100
[ 196.0]
18,108 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,100 
b (　　            )
43,165 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
43,165 		 100
[ 194.4]
22,204 
22,200 
c (　　            )
14,148 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
14,148 		 100
[  88.8]
15,932 
15,900 
d (　　            )
18,150 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
18,150 		 100
[  94.8]
19,146 
19,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +80.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +75.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,400 円／㎡]
知多 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  5.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
62,200  （　   67.0 ％）
41,674 		 20,000    1,000  4,188  16,486 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  9.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9174　　　　     15,124		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     15,124		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ａ知多０４
０９
-516

     63,764 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.5]

     61,977 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     62,000 
b Ａ知多０５
０９
-1

     72,875 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[111.7]

     62,226 

     62,200 
c Ａ知多０５
０９
-2

     58,067 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.8]

     62,269 

     62,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -4.0 環境　　　  +10.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   -6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 62,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
知多

-8
 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.5]
 		 [100.0]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  -4.0
環境　　 +10.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 62,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,818 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     25 ｍ、南     40 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 80 ％、森林　    ％、その他　 20 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    145 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  33.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　平坦地のため擁壁なし
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水接続
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　規模が小さいため緑地なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 154.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 154.0 ｍ
＊その他
　特になし