別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知多 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -13 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　島田　雅明   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市にしの台１丁目１３０３番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 朝倉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 朝倉駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅も見られる好環境ながらやや交通利便性難の戸建住宅地域で、今後も現状維持での推移と予測する。供 給不足の緩和及び需要の顕在化が進みつつあり、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね知多市域のうち名鉄常滑線の各駅を最寄駅とする区画整然とした住宅地域である。需要者の属性は 、知多市及び隣接市町に居住する勤労者が中心である。市場の需給動向は、人気の北部丘陵地の外延部に位置し、その 中心部の活況の波及を受けた好物件に対する根強い需要が顕在化しており、やや逼迫状況にある。取引の中心は、２０ ０㎡程度の土地で１，４５０万円程度、土地が１５０㎡程度の建売住宅で３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住快適性を求める自用目的の取引が多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集で きた。対象標準地は容積率が低いため、経済合理的な経営が可能な共同住宅を想定できなかったので、収益還元法の適 用を断念せざるを得なかった。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを勘案の上、比準価格を 標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　知多（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年で人口減少、住宅取得支援策継続、緩改 善の雇用情勢、底打反転の新設住宅着工等の 中、住宅地市場は居住環境や利便性等如何に よる二極化継続。 新型コロナも解消、人気の北部丘陵地の外延 部においても、新型コロナ以前の需給状況を 凌駕する勢いが認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％ +0.6 ％