別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知多 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字樹木１５２番３外 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる既成住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 八幡新田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    85 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 八幡新田駅西方 900m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 街区がやや雑然とした既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は新型コロナウイ ルス感染症の影響は落ち着きつつあり、概ね横這い若しくは若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多市内の名鉄常滑及び河和線の各駅を最寄駅とする戸建住宅中心の住宅地域である。需要者の中心は知 多市及び隣接市町に居住する勤労者が中心で、地縁性も認められる。また、街路条件等が劣ることから相対的競争力は 高くはないが、新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着きつつあり、地価はやや回復傾向が認められる。中心となる 価格帯は土地で１０００万円前後、新築戸建住宅で２５００～３０００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地条件及び街路条件が劣るため、採算性のある収益物件を想定することが困難であることから、収益価 格は試算しなかった。近隣地域は一般住宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となる地域であることから、採用 した取引事例が類似地域において信頼性のある事例で、市場を反映し規範性の高い比準価格を採用し、更に代表標準地 との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [100.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 知多市住宅地需要は二極化傾向が顕著である 。新型コロナウィルス感染症の影響は落ち着 いて地価は回復基調となっている。 知多市東部丘陵にある住宅地域で、地域要因 に特段の変化はないが、地価は若干の上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％