別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知多 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字小根５０番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東3.7m市道 水道、ガス、下水 寺本 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 寺本駅西方 540m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。街路条件の 劣る地域ではあるが、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着き、地価は若干強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多市及び常滑市内における名鉄常滑線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者等 である。同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。近隣地域は街路条件等がやや劣るため、不動産需要は少ないが、 駅への接近性に恵まれており、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着きつつあることから、地価は若干強含みとな っている。中心となる価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は知多市の北西部の戸建住宅が建ち並ぶ街路のやや劣る既成住宅地域内に所在する。対象標準地は画地規模 が小さく採算性のある収益物件を想定することが現実的でないため、収益価格は試算しなかった。対象標準地が収益性 より居住環境を重視する住宅地域であるため、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡 にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [100.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気の先行 き不透明感は残るものの、知多市住宅地の地 価は若干強含みで推移している。 最寄り駅から徒歩圏内にある既成住宅地域で 、不動産需要の回復等が認められるため、こ の１年間での地価は若干上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％