鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０５０４ -9	大府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m県道、東5m、二方路		２住居 (60,200)
b	Ａ知多０５１７ -1	知多市		更地	（　）	台形	北西20m市道、南3m、角地		２中専 (70,200)
c	Ａ東浦０５１８ -7	知多郡東浦町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ東浦０５１８ -33	知多郡東浦町		更地	（　）	不整形	西6.5m県道、南4.5m、北8.3m、三方路		近商 (80,200)
e	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,787	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	135,844	100 [ 106.4]	127,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 96,317	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	94,353	100 [ 73.6]	128,197		128,000
c	(　 ) 95,275	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	97,997	100 [ 75.9]	129,113		129,000
d	(　 ) 82,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	86,920	100 [ 67.3]	129,153		129,000
e	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 74.8]	124,959		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

大府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,720,457	3,092,389	11,628,068	10,481,900	1,146,168	（　0.9714） 1,113,388	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,195,583 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	272.00	Ｓ3	816.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	414 ㎡	20.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、各階フロア貸の店舗事務所ビルを想定。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.00	80.0	217.60	2,194	477,414	5.0	2,387,070
							3.0	1,432,242
2～ 3	事務所	272.00	84.0	228.48	1,780	406,694	3.0	1,220,082
							1.0	406,694
～

～

～

計		816.00	82.7	674.56		1,290,802		4,827,234
								2,245,630

⑨年額支払賃料	1,290,802 円　×　12ヶ月　＝　 15,489,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 674.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,489,624 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,239,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,250,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,827,234 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,245,630 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 425,592 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,720,457 円　　　　（　 35,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸１２　　　　-502	2,102 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,316 円/㎡　月額支払賃料（　 2,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸１６　　　　-501	2,071 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,361
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	464,689 円	15,489,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 411,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,092,389 円　（　　　　　　 7,470 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 816.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,481,900 円（　　　　　 25,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,720,457 円
②総費用	3,092,389 円
③純収益　①－②	11,628,068 円
④建物等に帰属する純収益	10,481,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,146,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,113,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,195,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大府 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大府 5-4

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　白井　信之

TEL.

鑑定評価額

53,000,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大府市中央町２丁目９５番１外				②地積　(㎡)	414 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:1.2	診療所Ｓ2	低層店舗、営業所等が混在する商業地域	東8.4m市道、背面道	水道、ガス、下水	大府 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．４ｍ市道

交通

施設

大府駅北方

510m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。周辺の住宅地に対
する需要増も見られ、それに伴い地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大府市を中心に近隣市町内に存する商業地域である。需要者の中心は、店舗・事務所等を営む個人若し
くは地元の中小企業等である。近隣地域は旧来からの既成商業地域で収益性は衰退傾向にあるが、最寄駅への接近性は
優れており、土地需要は比較的堅調で、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着きつつあり地価はやや強含みで推移
している。市場の中心となる価格帯は、業種や事業規模によって大きく異なるため、その把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。比準価格は類似地域内に存する規範性
の高い商業地の事例を収集・整理し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って、実証的な価格が求められた。近隣
地域における取引は自社利用目的によるものが中心である。以上から、取引の指標として規範性の高い比準価格を重視
し、収益価格をも比較考量し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大府 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調にあり、大府市商業地の需要
も持ち直しており、新型コロナウィルス感染
症の影響も落ち着きつつあり、地価はやや強
含み傾向にある。

旧道沿いの商業地域で、商況については大き
な変化はないが、周辺の住宅地に対する需要
増の影響もあり、地価は強含みとなっている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０４０４ -520	大府市		更地	（　）	不整形	北東7.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ大府０４０４ -540	大府市		建付地	（　）	長方形	南西8.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ大府０４０７ -514	大府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ大府０５０４ -9	大府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m県道、東5m、二方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,811	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	171,842	100 [ 97.8]	175,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 133,511	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	174,899	100 [ 124.8]	140,143		140,000
c	(　 ) 152,466	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,175	100 [ 124.5]	127,851		128,000
d	(　 ) 134,787	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	135,844	100 [ 110.5]	122,936		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

大府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,334,864	3,016,265	11,318,599	10,188,700	1,129,899	（　0.9714） 1,097,584	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,866,333 円　　　　（　 55,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	272.00	Ｓ3	816.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	414 ㎡	20.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し　２～３階事務所…フロア貸し

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.00	80.0	217.60	2,146	466,970	5.0	2,334,850
							2.0	933,940
2～ 3	事務所	272.00	84.0	228.48	1,717	392,300	3.0	1,176,900
							2.0	784,600
～

～

～

計		816.00	82.7	674.56		1,251,570		4,688,650
								2,503,140

⑨年額支払賃料	1,251,570 円　×　12ヶ月　＝　 15,018,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 674.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,018,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,201,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,817,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,688,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,503,140 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 474,395 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,334,864 円　　　　（　 34,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０４　　　　-503	2,289 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	2,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,229 円/㎡　月額支払賃料（　 2,146 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０４　　　　-504	2,350 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	2,212
c	Ｂ大府賃貸１２　　　　-502	2,102 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,196

大府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	695,000 円	139,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	450,565 円	15,018,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 411,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,016,265 円　（　　　　　　 7,286 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 816.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,188,700 円（　　　　　 24,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,334,864 円
②総費用	3,016,265 円
③純収益　①－②	11,318,599 円
④建物等に帰属する純収益	10,188,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,129,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,097,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,866,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,200 円／㎡）