鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大府 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０４０７ -30	大府市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ａ大府０４０４ -520	大府市		更地	（　）	不整形	北東7.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ大府０４０７ -514	大府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ大府０５０４ -9	大府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m県道、東5m、二方路		２住居 (60,200)
e	Ａ大府０５０４ -19	大府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、東6m、二方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,619	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,783	100 [ 92.9]	190,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 131,811	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	171,842	100 [ 90.8]	189,253		189,000
c	(　 ) 152,466	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,175	100 [ 99.7]	159,654		160,000
d	(　 ) 134,787	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	135,844	100 [ 94.7]	143,447		143,000
e	(　 ) 170,138	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	171,641	100 [ 82.0]	209,318		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

大府 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,349,455	2,305,945	10,043,510	8,185,200	1,858,310	（　0.9721） 1,806,463	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,270,935 円　　　　（　 69,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	214.24	Ｓ3	642.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	562 ㎡	21.4 m x 26.2 m	前面道路：県道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し　２～３階住宅…ファミリータイプ、平均専有面積約５４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定しため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.24	100.0	214.24	2,157	462,116	5.0	2,310,580
							2.0	924,232
2～ 3	住宅	214.24	100.0	214.24	1,294	277,227	2.0	554,454
							0.0	0
～

～

～

計		642.72	100.0	642.72		1,016,570		3,419,488
								924,232

⑨年額支払賃料	1,016,570 円　×　12ヶ月　＝　 12,198,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 642.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,198,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 638,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,136,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,419,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 180,872 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,349,455 円　　　　（　 21,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０７　　　　-502	3,079 ( 3,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [106.0]	2,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,157 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０４　　　　-503	2,289 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [106.0]	1,878
c	Ｂ大府賃貸１６　　　　-501	2,071 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 93.0]	100 [106.0]	2,415

大府 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	383,245 円	12,774,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,305,945 円　（　　　　　　 4,103 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 642.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,185,200 円（　　　　　 14,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,349,455 円
②総費用	2,305,945 円
③純収益　①－②	10,043,510 円
④建物等に帰属する純収益	8,185,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,858,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,806,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,270,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大府 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大府 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　加藤　典利

TEL.

鑑定評価額

80,900,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大府市共栄町８丁目１０番１０				②地積　(㎡)	562 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ1	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東19m県道	水道、ガス、下水	共和 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ県道

交通

施設

共和駅北方

440m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移していくものと予
測される。地価は背後住宅地の地価の影響を受け堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大府市内の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の多くは物販・飲食等の沿道型商
業施設を中心に鉄道駅徒歩圏内ではこれらに加え小規模店舗事務所等を運営する中小事業者やマンションデベロッパー
等の不動産開発業者の需要も見られる。ただし需要者の土地取得意欲は高くなく定期借地による需要が中心である。中
心となる価格水準は規模等により幅があるが、概ね１㎡当たり１０万円～１５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した取引事例を十分吟味したもので信頼性の高い価格である。一方収益価格は、地価に見合う賃料水
準が形成されていないため、かなり低く試算された。近隣地域が低層店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるこ
とに鑑み、比準価格を標準に、収益価格を考量して、過去１年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総
合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響が弱まり、不動産市
場は回復しているが、資源高、円安等今後の
経済状況の先行きは不透明であり予断を許さ
ない状況である。

背後の住宅地域における需給動向の影響を受
け、地価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大府 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０４０４ -520	大府市		更地	（　）	不整形	北東7.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ大府０４０４ -540	大府市		建付地	（　）	長方形	南西8.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ大府０４０７ -514	大府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ大府０５０４ -9	大府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m県道、東5m、二方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,811	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	171,842	100 [ 86.7]	198,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 133,511	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	174,899	100 [ 88.2]	198,298		198,000
c	(　 ) 152,466	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,175	100 [ 94.1]	169,155		169,000
d	(　 ) 134,787	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	135,844	100 [ 90.6]	149,938		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.5
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +0.5
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

大府 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,424,743	2,368,993	10,055,750	8,328,800	1,726,950	（　0.9721） 1,678,768	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,494,957 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	214.24	Ｓ3	642.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	562 ㎡	21.4 m x 26.2 m	前面道路：県道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は住宅ファミリータイプ（平均賃貸面積約５４㎡）が各フロア４戸の店舗兼共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.24	100.0	214.24	2,270	486,325	5.0	2,431,625
							3.0	1,458,975
2～ 3	住宅	214.24	100.0	214.24	1,250	267,800	2.0	535,600
							0.0	0
～

～

～

計		642.72	100.0	642.72		1,021,925		3,502,825
								1,458,975

⑨年額支払賃料	1,021,925 円　×　12ヶ月　＝　 12,263,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 642.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,263,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 637,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,105,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,502,825 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,458,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 285,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,424,743 円　　　　（　 22,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０４　　　　-503	2,289 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.5]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,396 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０４　　　　-505	1,925 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.5]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,381
c	Ｂ大府賃貸１２　　　　-502	2,102 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.5]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,370

大府 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	382,293 円	12,743,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,368,993 円　（　　　　　　 4,215 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 642.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,328,800 円（　　　　　 14,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,424,743 円
②総費用	2,368,993 円
③純収益　①－②	10,055,750 円
④建物等に帰属する純収益	8,328,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,726,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,678,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,494,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）