鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大府 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０４０４ -504	大府市		建付地	（　）	台形	南6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,150)
b	Ａ大府０４０４ -503	大府市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ大府０４０４ -508	大府市		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
d	Ａ大府０５０７ -19	大府市		建付地	（　）	袋地等	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ大府０５０４ -30	大府市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,827	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	153,392	100 [ 94.1]	163,010	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 150,845	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	169,460	100 [ 96.0]	176,521		177,000
c	(　 ) 124,019	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	134,523	100 [ 99.2]	135,608		136,000
d	(　 ) 136,018	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	158,839	100 [ 93.1]	170,611		171,000
e	(　 ) 151,028	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,049	100 [ 95.5]	161,308		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

大府 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,884,779	351,286	1,533,493	1,214,220	319,273	（　0.9725） 310,493	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,899,844 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	59.60	ＬＳ2	118.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	173 ㎡	8.9 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての戸建賃貸。駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	118.20	100.0	118.20	1,358	160,516	2.0	321,032
							1.0	160,516
～

～

～

～

計		118.20	100.0	118.20		160,516		321,032
								160,516

⑨年額支払賃料	160,516 円　×　12ヶ月　＝　 1,926,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,926,192 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,829,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,516 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,884,779 円　　　　（　 10,895 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０７　　　　-2	1,225 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 94.5]	100 [105.0]	1,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,358 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸０４　　　　-7	1,154 ( 1,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.5]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,396
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大府 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,100 円	17,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	57,786 円	1,926,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,400 円	17,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,286 円　（　　　　　　 2,031 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 118.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,214,220 円（　　　　　 7,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,884,779 円
②総費用	351,286 円
③純収益　①－②	1,533,493 円
④建物等に帰属する純収益	1,214,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	319,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,899,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大府 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大府 -16

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　島田　雅明

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大府市共和町７丁目４８８番				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした新興住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	共和 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 58 ｍ、南 20 ｍ、北 24 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

共和駅北西方

930m

法令

規制

１中専
(60,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

築浅の戸建住宅が建ち並び、土地区画整理事業が完了した人気の高い新興住宅地域で、今後も現状維持での推移
と予測する。旺盛な需要に対して供給難の改善は見込めず、地価水準は上昇傾向を強めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね大府市域のＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、大府市及びその隣接市町に居
住するトヨタ系企業の勤労者で、西三河方面からの転入者も多い。市場の需給動向は、相続以外の売却誘因に乏しい供
給やトヨタ系企業の業績回復を背景とした旺盛な需要から逼迫状況を強めている。取引の中心は、１８０㎡程度の土地
で２，９５０万円程度、土地１５０㎡程度の建売住宅で４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住快適性を求める自用目的取引が中心の住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集
できた。賃貸市場では、土地取得費の回収を要しない節税目的等のための供給が主流で、土地に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となっている取引価格の水準を反映する比準
価格を重視し、収益価格を参考に止め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大府 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[105.5]

[100.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

５年で人口増加、住宅取得支援策、緩改善の
雇用情勢、減少の新設住宅着工等を背景に、
住宅地市場は根強い需要に対して慢性的な供
給不足にある。

新型コロナの影響は無く、更なる需給逼迫状
況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大府 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０５０４ -21	大府市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	Ａ大府０５０４ -30	大府市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ大府０５０４ -11	大府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ａ大府０４０４ -507	大府市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、北東4m、準角地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,532	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.6]	141,398	100 [ 92.1]	153,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 151,028	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,049	100 [ 88.1]	174,857		175,000
c	(　 ) 118,064	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	116,702	100 [ 74.1]	157,493		157,000
d	(　 ) 122,094	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	128,449	100 [ 77.6]	165,527		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

大府 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を適切に求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,886,520	352,407	1,534,113	1,214,220	319,893	（　0.9725） 311,096	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,913,244 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大府 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	59.60	ＬＳ2	118.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	173 ㎡	8.9 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅としての１棟貸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	118.20	100.0	118.20	1,382	163,352	3.0	490,056
							0.0	0
～

～

～

～

計		118.20	100.0	118.20		163,352		490,056
								0

⑨年額支払賃料	163,352 円　×　12ヶ月　＝　 1,960,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により十分担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,960,224 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 78,409 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,881,815 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	490,056 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,886,520 円　　　　（　 10,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大府賃貸０４　　　　-6	1,302 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [112.6]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,382 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大府賃貸１３　　　　-4	1,953 ( 1,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.6]	100 [ 95.2]	100 [155.7]	1,438
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大府 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,100 円	17,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	58,807 円	1,960,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,400 円	17,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 352,407 円　（　　　　　　 2,037 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 118.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,214,220 円（　　　　　 7,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,886,520 円
②総費用	352,407 円
③純収益　①－②	1,534,113 円
④建物等に帰属する純収益	1,214,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	319,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,913,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）