別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -10 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市神田町４丁目１１５番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 小規模開発された住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 大府 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大府駅北東方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は収ま り、住宅地需要は堅調で、今後の地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大府市内一円の住宅地域である。主たる需要者は、大府市内の居住者を中心に、周辺市町の居住者も含ま れる。当該地域は、小規模開発された区画整然とした郊外の住宅地域であり、最寄駅までは距離があるものの、閑静な 住環境から宅地需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地で１，８００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性が重視され自用目的の取引が中心である。対象標準地 は画地条件により収益建物の想定が現実的ではないため収益価格を試算しない一方、類似性の高い複数の取引事例から 規範性ある比準価格が求められた。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡、単価と総 額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,700 円／㎡ [104.4] 100 100 [109.0] 100 [106.1] [102.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響も収まり、慢性的な 宅地供給不足に対して宅地需要は堅調で、地 価は上昇傾向にある。 地域要因に特段の変化はないが、住環境の良 い郊外の住宅地域で、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％