別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -9 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.

鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市桃山町４丁目２２１番 ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い丘陵地の 住宅地域 西4.3m市道 水道、ガス、下水 大府 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 大府駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境良好な住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと 予測する。地価は強含みで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大府市に存するＪＲ東海道本線沿線の住環境良好な住宅地域である。従来から名声の高い住宅地域であり 、需要者は大府市、隣接市町及び西三河地域に在住する自営業者、資産家及び勤労者等の高額所得者が中心である。大 府市内の住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。土地は２，０００～３，０００万円程度 、新築戸建住宅は４，５００～５，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境良好な大府市随一の住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件は少なく、経済合理的観点から経営が可能 となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域であり、自 己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反映し実証 性に優る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大府（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大府市において、人口・世帯数ともに増加傾 向にあり、名古屋市や西三河地域からの流入 もあり、不動産取引は堅調に推移している。 区画整然とした住環境良好な住宅地域であり 、人気が高く、需要は堅調であり、地価は上 昇して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％ +3.0 ％