別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東海 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　北村　日出雄   TEL.

鑑定評価額 335,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市浅山１丁目１０８番 ②地積 　(㎡) 5,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中規模の流通業務施 設等が建ち並ぶ工業 地域 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 聚楽園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 聚楽園駅北方 1.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務施設等を中心とした工業地域であり、周辺の土地利用に大きな変化はないことから、当面は現状のまま 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊勢湾岸等の臨海工業地域を中心とする工業地域である。需要者の中心は、製造業、物流業等を全国規 模で展開している大手企業等である。企業の業態により業績に差が生じているが、物流業においては用地取得の動きは 活発である。市場で中心となる価格帯は、立地条件、規模等によって異なるため一様ではないことから、把握は困難な 状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用取引が中心であるため、同一需給圏内の多数の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。一方 、賃貸事例がほとんど見られず、賃料水準の把握が困難であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本件 では、比準価格を採用し、代表標準地との比較により得た規準価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [116.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [ 95.9] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は徐々に持ち直しの動きが見られ回 復傾向にあるものの、国際情勢不安、物価上 昇等により、先行きはやや不透明である。 中規模工場・倉庫等を中心とする工業地域で 、地域要因に特段の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％