別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東海 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.

鑑定評価額 31,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市元浜町３９番外 ②地積 　(㎡) 1,117,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 東9.6m市道 水道、ガス 尾張横須賀 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   950 ｍ、西   950 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 550.0 ｍ、奥行　約　　1800.0 ｍ、規模　　 1,000,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．６ｍ市道 交通 施設 尾張横須賀駅西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、大規模工場が立地する臨海工業地域であり、工業地域として成熟しており、地域要因の大きな変動も 見られず、現状のまま推移するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港を中心とした臨海工業地域、並びにその周辺に存する工業地域である。需要者の中心は、当圏 域に工場立地を指向する大手メーカーや倉庫事業者と推測される。工業地の需給動向は、企業収益の改善を受けて堅実 な実需があるものの、立地や画地規模によって需要が限定される傾向にある。大規模工場地の取引が僅少であり、相場 観の把握が困難であるが、需要の中心となる価格帯は取引単価ベースで３万円／㎡～５万円／㎡と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、名古屋港臨海等で取引された工場地の事例から試算したものであり、工場地取引の市場実態を反映した実 証的な価格である。収益還元法については、大規模工業地として賃貸市場の成熟度が低く、また画地規模の個別性が強 いため適用しなかった。鑑定評価額の決定に際しては、代替性の高い工業地の取引事例から求めた比準価格を採用する ことし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [110.1] 100 100 [103.0] 100 [144.2] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍やウクライナ侵攻の影響は残るもの の、工業用地に対する土地需要は堅調であり 、地価は上昇している。 大規模工場が多く立地する臨海工業地域であ り、価格形成に影響を与える地域要因の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％