鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東海 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０５１５ -14	東海市		更地	（　）	長方形	北西8.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ東海０３１３ -553	東海市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8.3m市道、北2.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ南０４２３ -555	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西24.6m県道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ａ緑０４４４ -503	名古屋市緑区		建付地	（　）	台形	北西30m県道、南東5.7m、二方路		工業絶対高３１ｍ (70,200)
e	Ｂ南０５２５ -5	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西32.7m国道、南6.1m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,952	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,691	100 [ 124.4]	71,295	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,300
b	(　 ) 98,451	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,897	100 [ 109.6]	92,972		93,000
c	(　 ) 99,923	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,122	100 [ 133.2]	75,917		75,900
d	(　 ) 96,800	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 92.0]	100 [ 103.0]	104,911	100 [ 120.5]	87,063		87,100
e	(　 ) 120,917	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	115,327	100 [ 139.4]	82,731		82,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

東海 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,553,183	1,344,440	5,208,743	4,546,410	662,333	（　0.9435） 624,911	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,532,814 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	12.0 m x 32.0 m	前面道路：国道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階は共同住宅を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同形式の賃貸物件としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,812	326,160	3.0	978,480
							3.0	978,480
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,268	228,240	1.0	228,240
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		554,400		1,206,720
								978,480

⑨年額支払賃料	554,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,652,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,652,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 478,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,354,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,206,720 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 978,480 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 187,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,553,183 円　　　　（　 16,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸１５　　　　-511	2,420 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,812 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東海賃貸１５　　　　-508	1,627 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,511
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	299,500 円	59,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,640 円	6,832,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,100 円	59,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,344,440 円　（　　　　　　 3,370 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,546,410 円（　　　　　 11,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,553,183 円
②総費用	1,344,440 円
③純収益　①－②	5,208,743 円
④建物等に帰属する純収益	4,546,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	662,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	624,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,532,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東海 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東海 5-6

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　可児　良樹

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東海市名和町家下１９番４外				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ3	国道沿いに店舗、一般住宅等の建ち並ぶ商業地域	南東8.5m国道	水道、ガス、下水	名和 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ国道

交通

施設

名和駅南方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道沿いに小規模な店舗やガソリンスタンド、営業所のほか、一般住宅も建ち並ぶ商業地域である
。核となる店舗がないことから商業誘因力は弱く将来的には住宅地移行が緩やかに進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東海市及び隣接市町の近隣商業地域を中心とした圏域である。需要者の中心は、飲食や小売、サービス
店舗等を展開する地場の事業者であるが、建売住宅やアパートなど住宅系の需要も想定される。商業地としては衰退傾
向にあるが、住宅地としての需要が下支えし、地価はやや上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、売買
取引が少ないことや、規模や業種によってばらつきがあり、ある程度の幅が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗や営業所等が見られる国道沿いの近隣商業地域であるが、収益目的の投資市場が形成されるに至って
おらず賃貸市場の熟成度は低いことから収益価格は低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取
引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。したがって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東海 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[104.0]

100
[156.2]

[100.0]
100

81,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、個人消費は持ち直し傾向
にあるが、物価高による消費者マインドへの
影響も懸念され、商況の先行きには不透明感
も漂っている。

繁華性に乏しい商業地域であり、地域要因に
特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東海 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０５１５ -14	東海市		更地	（　）	長方形	北西8.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ東海０４１５ -506	東海市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4m、角地		１住居 (60,200)
c	Ｂ東海０５２５ -2	東海市		更地	（　）	長方形	南西18.2m市道、北東3m、二方路		１住居都市機能誘導区外 (60,200)
d	Ａ東海０５２０ -11	東海市		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,952	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,691	100 [ 126.7]	70,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,000
b	(　 ) 124,190	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	123,467	100 [ 156.9]	78,692		78,700
c	(　 ) 121,036	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,699	100 [ 131.4]	94,139		94,100
d	(　 ) 152,121	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	195,145	100 [ 198.6]	98,260		98,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +90.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

東海 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,534,145	1,304,888	5,229,257	4,402,200	827,057	（　0.9435） 780,328	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,147,163 円　　　　（　 45,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	12.0 m x 32.0 m	前面道路：国道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２階部分は共同住宅で構成する店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,700	306,000	3.0	918,000
							3.0	918,000
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,286	231,480	1.0	231,480
							1.0	231,480
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		537,480		1,149,480
								1,149,480

⑨年額支払賃料	537,480 円　×　12ヶ月　＝　 6,449,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,449,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 331,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,298,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,149,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,920 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,149,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 224,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,534,145 円　　　　（　 16,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸２０　　　　-4	1,261 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,309 円/㎡　月額支払賃料（　 1,286 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東海賃貸１３　　　　-2	1,154 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,000 円	58,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	331,488 円	6,629,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,000 円	58,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,304,888 円　（　　　　　　 3,270 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,402,200 円（　　　　　 11,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,534,145 円
②総費用	1,304,888 円
③純収益　①－②	5,229,257 円
④建物等に帰属する純収益	4,402,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	780,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,147,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,500 円／㎡）