鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東海 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０５１５ -14	東海市		更地	（　）	長方形	北西8.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ東海０４１５ -506	東海市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4m、角地		１住居 (60,200)
c	Ｂ東海０５２５ -2	東海市		更地	（　）	長方形	南西18.2m市道、北東3m、二方路		１住居都市機能誘導区外 (60,200)
d	Ａ東海０５２０ -11	東海市		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		近商 (80,200)
e	Ａ東海０４１３ -37	東海市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,952	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,691	100 [ 81.3]	109,091	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 124,190	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	123,467	100 [ 104.6]	118,037		123,000
c	(　 ) 121,036	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,699	100 [ 84.6]	146,216		152,000
d	(　 ) 152,121	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	195,145	100 [ 133.3]	146,395		152,000
e	(　 ) 138,019	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,022	100 [ 116.4]	122,012		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

東海 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,568,642	3,582,926	10,985,716	7,638,800	3,346,916	（　0.9519） 3,185,929	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	74,091,372 円　　　　（　 98,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	749 ㎡	36.3 m x 20.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付低層店舗を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中低層店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	2,765	707,840	3.0	2,123,520
							3.0	2,123,520
2～ 2	店舗	320.00	90.0	288.00	1,797	517,536	3.0	1,552,608
							3.0	1,552,608
～

～

～

計		640.00	85.0	544.00		1,225,376		3,676,128
								3,676,128

⑨年額支払賃料	1,225,376 円　×　12ヶ月　＝　 14,704,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,704,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 882,271 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,822,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,676,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,676,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 711,845 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,568,642 円　　　　（　 19,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸１５　　　　-501	2,741 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,914 円/㎡　月額支払賃料（　 2,765 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東海賃貸１５　　　　-507	3,589 ( 3,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,942
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	735,226 円	14,704,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,096,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,500 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,582,926 円　（　　　　　　 4,784 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,638,800 円（　　　　　 10,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,568,642 円
②総費用	3,582,926 円
③純収益　①－②	10,985,716 円
④建物等に帰属する純収益	7,638,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,346,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,185,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,091,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
東海 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東海 5-4

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　寺本　啓二

TEL.

鑑定評価額

99,600,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東海市富木島町伏見１丁目１８番３外				②地積　(㎡)	749 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	2:1	店舗Ｓ2	低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	東20m県道、背面道	水道、ガス、下水	太田川 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

太田川駅東方

2.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗や営業所等が立地する県道沿いの路線商業地域であり、地域要因の大きな変動も認められず、安定的に
推移していくものと推測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東海市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、当圏域に店舗や事業所の立
地を指向する中小の事業者や地元不動産業者と推測されるが、沿道型店舗については一定の画地規模が必要となるため
、画地規模の大小によって需要者は限定される。需要の中心となる価格帯は、規模等によってばらつきはあるものの、
総じて取引単価は１３万円／㎡～１６万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、東海市で取引された商業地事例から試算したものであり、当地域の市場実態を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は、対象標準地に最有効使用の建物を想定して試算したものであるが、類似性の高い賃貸事例の入手が困
難であり、規範性にやや乏しい。鑑定評価額の決定に際しては、市場動向に基づく相対的に規範性の高い比準価格を重
視することとし、収益価格も参酌の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東海（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    127,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍やウクライナ侵攻の影響は残るもの
の、不動産市場における土地需要は堅調であ
り、地価は上昇している。

県道沿いの路線商業地域として安定しており
、価格形成に影響を与える地域要因の変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

+4.7 ％

３　試算価格算定内訳

東海 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東海０４１３ -520	東海市		底地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｂ東海０５２５ -2	東海市		更地	（　）	長方形	南西18.2m市道、北東3m、二方路		１住居都市機能誘導区外 (60,200)
c	Ａ東海０４１３ -37	東海市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ東海０４１５ -506	東海市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 122,342) 122,342	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,278	100 [ 96.0]	130,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 121,036	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,699	100 [ 95.1]	130,073		135,000
c	(　 ) 138,019	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,022	100 [ 108.6]	130,775		136,000
d	(　 ) 124,190	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	123,467	100 [ 101.7]	121,403		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

東海 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,000,075	3,446,698	11,553,377	8,112,000	3,441,377	（　0.9519） 3,275,847	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,182,488 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東海 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	749 ㎡	36.3 m x 20.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗（駐車場付）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	2,594	664,064	3.0	1,992,192
							3.0	1,992,192
2～ 2	店舗	320.00	90.0	288.00	2,075	597,600	3.0	1,792,800
							3.0	1,792,800
～

～

～

計		640.00	85.0	544.00		1,261,664		3,784,992
								3,784,992

⑨年額支払賃料	1,261,664 円　×　12ヶ月　＝　 15,139,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,139,968 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 908,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,231,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,784,992 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,784,992 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 732,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,000,075 円　　　　（　 20,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東海賃貸１５　　　　-501	2,741 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,734 円/㎡　月額支払賃料（　 2,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東海賃貸１３　　　　-501	2,033 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,642
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東海 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	756,998 円	15,139,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 829,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,446,698 円　（　　　　　　 4,602 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,112,000 円（　　　　　 10,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,000,075 円
②総費用	3,446,698 円
③純収益　①－②	11,553,377 円
④建物等に帰属する純収益	8,112,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,441,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,275,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,182,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）