別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東海 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -20 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市富木島町新道才７９番１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅が多く見ら れる旧来からの住宅 地域 北東4m市道 水道 太田川 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 太田川駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の旧来からの住宅地域である。特段の変動要因もない ことから当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市及び隣接市町に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、東海市内の勤労者等であ り、地縁的選考性を有する世帯が中心と考えられる。当該地域は、やや集落性を帯びた旧来からの住宅地域であるため 取引は限定的であるが、成約となった場合には市街化区域内に近い取引も見受けられる。市場での中心価格帯は、土地 は標準的規模で１，２００～１，５００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、東海市東部の市街化調整区域内に位置し、収益物件はほとんど見られず、自用目的の取引が中心となって いる。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は 乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [104.0] 100 [121.8] [100.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和し経済は回復傾向に ある。特に住宅地の需要は堅調に推移してい る。一方で国際情勢不安、物価高には注視が 必要である。 市街化調整区域内の旧来からの住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は認められない。 地価は僅かな上昇となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％