別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東海 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -19 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市養父町諸之木２２番１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 尾張横須賀 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 尾張横須賀駅南西方 700m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほか共同住宅・空地等も見られる既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、名鉄常滑線沿線及び名鉄河和線沿線を中心とする市南西部一帯の住宅地域が主な圏域であ る。需要者の中心は、主に東海市及び隣接市区町村の勤労者が主体である。当該地域は従来からの既成住宅地域である が、均衡した需給バランスにより、地価は実需に見合う水準にある。市場性は普通程度である。需要の中心となる価格 帯は、土地は１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，２００万円から３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は東海市南西部に位置し収益物件は散見されるものの、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似地域か ら規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引動向から不動産の収益性よりも快適性が指向されてい る点を重視して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比 準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [104.0] 100 [ 85.2] [100.0] 100 89,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか に持ち直している。旧来の市街地はその割安 感から需要が認められ、地価は上昇傾向で推 移している。 地域要因に大きな変化はないが、住宅地とし て熟成していない。地価は上昇傾向で推移す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％