別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東海 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -11 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市大田町後田１４１番３ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等が見られる 住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 太田川 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太田川駅周辺区画整理事業に 隣接する住宅地域である。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 太田川駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 太田川駅徒歩圏で利便性が良好なため、住宅地としての需要は旺盛である。区画整理地内で高値の取引が目立っ ているため、隣接する当該地域もその影響を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線、同河和線沿線の住宅地域。需要者の中心は、東海市及び隣接市町の居住者が多いが、最寄 駅にも近く、名古屋市等からの需要者も見られる。隣接する地域では区画整理事業が進行中であり、利便性が高いため 、住宅地需要は旺盛である。区画整理地内では高値取引が多く、隣接する当該地域もその影響を受けている。中心とな る価格帯は、土地は１５０㎡程度で２０００万円前後、新築建売住宅は４，０００～５，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、周辺の類似地域を中心に、取引事例を採用して試算した比準価格は、直近の不動産市場の実 態を反映した試算価格と言えよう。一方、最寄駅に比較的近いことから、収益物件も見られるものの、収益性を重視し て取引することは少なく、市場性を重視して価格水準が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格 を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [107.2] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は依然として旺盛で、建売分譲 業者が高値で用地を仕入れる動きが目立って いる。 区画整理地に隣接し、街区も比較的整ってい るため、区画整理地内の住宅需要の影響を受 けて、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％