別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東海 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -10 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市高横須賀町１丁目８７番 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 尾張横須賀 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 尾張横須賀駅南東方 260m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅・駐車場等が混在する地域である。特段の変動要因もないことから当面は現状を維持 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線沿線及び名鉄河和線沿線を中心とする東海市南西部の住宅地域である。主たる需要者は、東 海市及び隣接市区町村の勤労者世帯である。当該地域は、従来からの既成住宅地域であるが、最寄駅に近接しており、 安定した住宅需要が見込めることから、地価は堅調に推移している。市場での中心価格帯は、土地は標準的規模で１， ８００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が中心となっている。適用した取引事例比較法は周辺類似地域を中心に信頼できる多数の 取引事例を得ることができた。一方、対象標準地は画地規模等による制約があり、有効な収益物件の想定には合理性を 欠くため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [107.2] 100 100 [100.0] 100 [ 97.3] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和し経済は回復傾向に ある。特に利便性の高い住宅地の需要は堅調 である。一方で国際情勢不安、物価高には注 視が必要である。 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 は認められない。住宅需要は底堅く、地価は 上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％