別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東海 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市名和町東垣内６４番２１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 名和 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 名和駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市北部の住宅地域と判定した。需要者の中心は東海市及びその周辺市町へ通勤する圏域内の一次取 得者であり、圏外からの流入は少ない。鉄道駅から距離を要するものの、割安な地価水準を背景に需要は回復傾向であ る。需要の中心は、土地で１，２００万円前後、新築の戸建物件で３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、建売住宅等の取引が中心で収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地の画地規模は共同 住宅地としては小さく、間口も狭いことから共同住宅の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。需要 者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価 格を標準とし、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東海（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか に持ち直している。旧来の市街地はその割安 感から需要が認められ、地価は上昇傾向で推 移している。 既成住宅地域として成熟しており、地域要因 に変動はない。地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％ +3.2 ％