鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ新城０４３７ -508	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m国道、北東6m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	Ａ新城０４３５ -503	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.2m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	Ａ新城０５３８ -14	新城市		底地	（　）	不整形	北西17m国道、北1.5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ豊川０５３５ -13	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、南5m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ豊川０４３７ -509	豊川市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南6m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,640	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	77,615	100 [ 100.0]	77,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,600
b	(　 ) 59,200	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,845	100 [ 77.4]	76,027		76,000
c	(　 51,295) 64,118	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	74,842	100 [ 98.0]	76,369		76,400
d	(　 ) 88,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	80,200	100 [ 104.9]	76,454		76,500
e	(　 ) 79,054	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 104.0]	101,047	100 [ 128.5]	78,636		78,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +34.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

新城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,284,854	928,929	3,355,925	2,595,390	760,535	（　0.9730） 740,001	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,800,020 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	216.27	Ｓ1	216.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	16.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸しを想定。使用容積率が低位に止まっている理由は、地域の実需要と投資採算性、駐車スペースを考慮したため。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	216.27	100.0	216.27	1,760	380,635	3.0	1,141,905
							1.0	380,635
～

～

～

～

計		216.27	100.0	216.27		380,635		1,141,905
								380,635

⑨年額支払賃料	380,635 円　×　12ヶ月　＝　 4,567,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,567,620 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,202,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,141,905 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 380,635 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 72,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,284,854 円　　　　（　 11,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ新城賃貸３５　　　　-501	1,585 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸２４　　　　-503	1,847 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,829
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,029 円	4,567,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,929 円　（　　　　　　 2,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,595,390 円（　　　　　 6,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,284,854 円
②総費用	928,929 円
③純収益　①－②	3,355,925 円
④建物等に帰属する純収益	2,595,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	760,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	740,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
新城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新城 5-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　松島　教

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新城市城北２丁目１番２外				②地積　(㎡)	374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m県道	水道、下水	新城 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

新城駅北東方

730m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに、店舗及び事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新城市及び隣接する豊川市の商業地域である。需要者の中心は、地縁を有する法人、個人事業者である
。市内の中核となる商業地域に隣接する地域であるが、近年の人口減少等を反映して市内の商業地の需給は低迷してお
り、需要者主導の価格形成が常態化している。取引当事者の個別事情、需要者の業態や画地規模等により取引総額が異
なり、中心となる価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺類似地域は、総じて自用目的での取引が中心で、事業者向け賃貸市場の成熟程度が低いことから、収
益価格は低位に試算されている。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から比較検討して求めた実証
的な価格である。従って、収益価格は参考にとどめ、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は人口の減少と高齢化率の上昇が継続し
ており、宅地の取引需要は減退している。

市の中心商業地域で、下落傾向の中でも一定
の価格水準を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

新城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ新城０４３７ -508	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m国道、北東6m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	Ａ新城０５３８ -14	新城市		底地	（　）	不整形	北西17m国道、北1.5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ａ新城０５３５ -8	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西13m県道、中間画地		２住居 (70,200)
d	Ａ豊川０５３５ -13	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、南5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,640	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	77,615	100 [ 100.0]	77,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,600
b	(　 51,295) 64,118	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	79,000	100 [ 103.0]	76,699		76,700
c	(　 ) 34,755	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	40,568	100 [ 74.0]	54,822		54,800
d	(　 ) 88,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,650	100 [ 113.3]	75,596		75,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

新城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,226,429	975,760	3,250,669	2,544,500	706,169	（　0.9730） 687,102	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,742,040 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	216.27	Ｓ1	216.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	16.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸し。建物規模は地域の需要と投資採算性を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	216.27	100.0	216.27	1,736	375,445	3.0	1,126,335
							1.0	375,445
～

～

～

～

計		216.27	100.0	216.27		375,445		1,126,335
								375,445

⑨年額支払賃料	375,445 円　×　12ヶ月　＝　 4,505,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,505,340 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,427 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,144,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,126,335 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,445 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 71,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,226,429 円　　　　（　 11,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ新城賃貸３５　　　　-502	1,413 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ新城賃貸３５　　　　-501	1,585 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,833
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,160 円	4,505,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	35,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 975,760 円　（　　　　　　 2,609 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,544,500 円（　　　　　 6,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,226,429 円
②総費用	975,760 円
③純収益　①－②	3,250,669 円
④建物等に帰属する純収益	2,544,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	706,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	687,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,742,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）