別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市大海字瀬戸貝津３８番 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、一 般住宅等が見られる 住宅地域 西4.8m市道 水道 大海 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 大海駅北方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地も多い既成の集落地域であり、都心に住宅需要が集まる一方、集落内では人口減少や高齢化が進行し、地価 水準は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新城市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、地縁性を有する同一需給圏内の 居住者が大半であり、外部からの転入者は極めて少ない。標準地は駅徒歩圏に位置するが、市街化が抑制されている調 整区域にあり、人口減少や高齢化に伴う宅地需要の減少傾向により、買い手不在の状態が続き、価格は依然として弱含 み状態にある。地縁性を有した取引が多いため、需要の中心となる価格帯及び総額等の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例から求めており実証的な価格であり説得力は高い。周辺は 農家住宅が主体の市街化調整区域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算をしなかった。近隣地域は周辺 環境や生活利便性が重視され、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標にして価格決定され ている。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新城 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新城市では人口減少及び高齢化率の影響を受 け、宅地需要の低調感が依然続いているが、 立地規制緩和策への期待感もあり下落幅は縮 小傾向にある。 農家住宅のほか、一般住宅等が見られる郊外 の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は ないが、大海地区の人口及び世帯数ともに微 減傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％