別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 新城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -5 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市中宇利字御屋敷１４番２ ②地積 　(㎡) 723   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 東3.5m市道 水道 野田城 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   310 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 野田城駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における従来からの農家住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当面は現状維持す るものと思われるが、需給バランスを反映し、地価水準については下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：主に新城市の外延部の市街化調整区域を圏域とするが、隣接する豊橋市北部も含めた農家住宅地域である 。需要者の属性：地元の地縁者が中心を占める。市場の需給動向：利用状況等に特段の変化は認められないが、新城市 は人口減少傾向が継続しており取引自体も低調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地の価格水準は対象標準 地の規模で１２００万円程度であると考えられるが、取引価格は土地面積とも絡み、ばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、野田城駅の南東方に位置し、農家住宅と一般住宅が見られる市街化調整区域の住宅地域である。自用目的 での取引が主体とみられる地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、賃貸住宅の建築を想定することは現実的ではな く、収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地との均衡に留意し、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復に よるプラス面があるものの、顕著な人口減少 、高齢化等により、不動産市場は低迷してい る。 旧来からの農家住宅地域であり、地域要因に は大きな変動はないものの、市街化調整区域 内における土地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％