別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 新城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市豊栄字山下４３２番外 ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西5.6m市道、南側道 水道 野田城 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 野田城駅北方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。従来より需要 は乏しく、地価水準の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新城市及び隣接市の市街化調整区域内に形成された住宅地域である。需要者は地縁性を有する地元居住者 が中心で、市外からの転入者は限定的である。当地域は旧態依然とした農家集落地域で、従来から土地の需給は低調で 、市場価格は継続的な下落傾向にあり、人口減少が続く当市においてその影響を強く受けている地域である。圏内の取 引が少ない上に割安な取引も散見されるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が主体で、賃貸借市場が未成熟な当地域において貸家等を想定することは非現実的であるため、収益還元法は 非適用とした。一方で取引は自用目的が中心で、居住の快適性、利便性、公法規制等の地域的特性を反映した取引価格 を指標として価格決定されており、市場実態を反映する複数の事例収集が可能であった。以上より、市場性を反映した 比準価格を採用し、周辺公示価格等との均衡及び直近の市場動向等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市においては景況感の改善は微弱で、 物件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり 、地域ごとに価格の二極化が進んでいる。 もともと周辺環境等の変動は少ない地域であ るが、一般的要因の影響下、地価は弱含みで 、底値が見え難い状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％