別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市字西入船１０６番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東2.5m市道 水道、下水 新城 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．５ ｍ市道 交通 施設 新城駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が残る戸建住宅地域であり、周辺の状況から住宅地としての熟成度は高まりつつある。しかし、売出し物件 の長期市場滞留が続いているため、当該地域の地価水準は下落率縮小ながらも横ばいまでには至っていない。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新城市内のＪＲ飯田線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内に地縁的選好性を有する 一次取得者層が大半であるが、隣接町村等からの転入も見受けられる。市場では人口減少を反映し住宅需要が乏しく、 買手市場による価格の下落傾向が続いているが、市内中心部の下落幅は次第に縮小傾向にある。市場の中心価格帯は、 土地は総額１０００万円未満、新築戸建分譲の供給は少ないが２３００万円～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づき試算しており、実証的で信頼性が高い。周辺には賃貸物件も散見されるが、 標準地は画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は非現実的であることから、収益価格は試算をして いない。近隣地域は、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。従っ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [131.4] [102.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新城市では人口減少及び高齢化率の影響を受 け、宅地需要の低調感が依然続いているが、 立地規制緩和策への期待感もあり下落幅は縮 小傾向にある。 土地利用状況に大きな変化はみられず、地域 要因に特段の変動はないが、入船地区の世帯 数はほぼ横ばいの状態となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％