別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 稲沢 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -18 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 6,130,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東4.7m市道 水道、ガス 森上 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 森上駅南西方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が混在する旧来からの住宅地域であり、また市街化調整区域内の住宅地域であるため現在特段の地域的変動 要因はなく、当面は現状推移と予測する。地価は地域状況を反映して下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市中～西部の市街化調整区域内における住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者の個人と推測する 。最寄駅から概ね徒歩圏内にあるものの旧来からの住宅地域で地縁的選好性が強く、圏外からの転入は限定的である。 地価水準は市内にあっては低位であるが宅地需要の回復に結びついておらず、地価は弱含みで推移している。中心とな る価格帯は住宅用地として５００万円～８００万円前後であるが、取引価格には幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地上の制約及び戸建住宅を主とする地域性から収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では周辺類似地域におけ る規範性の高い取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心のため収益性が市場参加者の価格 判断に与える影響は限定的である。不動産市場での取引価格が強い指標性を有しているため比準価格の客観性、価格説 得性は高いと判断して採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利動向の不透明感や建築資材の高騰などが 不動産市場に影響している。駅接近性や居住 環境が良好な地域と郊外地域との需給動向に 差が見られる。 宅地需要及び地価変動を左右する特段の要因 はない。宅地需要の停滞が継続しており、地 価は下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％