別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 稲沢 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＲＣ2 県道沿いに住宅、店 舗が混在する既成住 宅地域 東8.9m県道 水道、下水 森上 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．９ｍ県道 交通 施設 森上駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等が県道沿いに見られる混在住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状 のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線、名鉄尾西線沿線の稲沢市及びその隣接市の住宅地域の圏域である。需 要者は、主に地縁的選好性を有する一次取得者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。市内中心部へのアクセスが 悪く、生活利便性がやや劣ることから、需要は依然弱含みとなっている。市場での中心となる価格帯は、土地が１００ ０万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、画地規模が小さく、投資採算性に見合う収益物件の想定が困難であるため、その適用を断念した。本件に おいては、自用目的での取引が一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [102.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市全体では、コロナ禍前の状況に戻りつ つある。稲沢駅、国府宮駅の周辺需要は堅調 であるが、旧祖父江町、旧平和町地区は依然 弱含みである。 地域要因に特段の変動は認められないが、依 然需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％