別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 稲沢 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -10 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市平和町明和１７７番 ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が中規模の 団地を形成する住宅 地域 南東8.5m市道 水道、ガス、下水 六輪 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．５ｍ市道 交通 施設 六輪駅北西方 220m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅の建ち並ぶ住宅団地である。既に熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市西部、愛西市北部の住宅地域の存する圏域である。典型的な需要者は、地縁性を有する個人等であ る。日光川と領内川に囲まれた住宅地域で人口減少や昨今の水害リスクへの危機意識もあり需要は弱含んでいる。土地 は１５０㎡程度で１０００万円まで、新築戸建住宅で２０００万円から２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は、画地規模も小さく、賃貸市場も 成熟していない地域で、賃貸用住宅の建設を想定することは、経済合理性を欠くため求めることができなかった。需要 者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格を標準とし，代表標準地との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [104.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市は、名古屋市のベッドタウンと言え、 国府宮・稲沢の各駅周辺の住宅地については 需要は安定している。旧祖父江町、旧平和町 の需要は弱い。 人口減少や災害リスクに対する意識の高まり から需要は弱含んでいる。需要者も地元の個 人に限定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％